Экономический кризис в США начался с проблем на рынке ипотеки и на рынке недвижимости в целом. Поэтому неудивительно, что как только кризис стал подбираться к России, в первую очередь заговорили о недвижимости - а вернее, о ценах на нее.
В прессе чуть ли не каждый день появляется статья, интервью или хотя бы маленькая заметка, обещающая, что цены на квартиры - еще чуть-чуть - и резко упадут. На 20% или даже на треть. Однако на другой странице непременно найдется материал про ипотеку. Про то, что ставки выросли, требования ужесточились, а банки требуют досрочного погашения кредитов. В нынешних условиях взять ипотечный кредит могут решиться или откровенные оптимисты, или отчаявшиеся иммигранты.
В среднем квадратный метр жилья в Москве стоит около шести тысяч долларов. В засаженном липами и тополями Щукино можно найти за восемь, а на Электрозаводской, где индустриальный пейзаж едва ли нарушает хоть какая-то растительность, стоимость квадратного метра составляет 5,5 тысяч долларов.
История роста
Конечно, столько квартиры стоили не всегда. Московский рынок недвижимости пережил два переломных периода. Первый - в 2000-2003 годах. Тогда сотка земли на Рублево-Успенском шоссе стоила 1000 долларов. И столько же стоил квадратный метр в Москве. А потом вдруг начался настоящий бум.
За два-три года цены выросли в четыре раза. Те, кто не обанкротился в августе 98-го, к 2003 году скопили денег на квартиру. Свободные площадки для застройки таяли на глазах, подведение инженерных коммуникаций дорожало все сильнее, но пока по трубам в Европу текли нефть и газ, в Россию текла свободно конвертируемая валюта.
Так продолжалось до августа 2008 года, когда все перевернулось с ног на голову. Нефть стала с каждым днем дешеветь, миллионы долларов потекли из "тихой гавани" за рубеж, а о наступающем кризисе заговорили уже даже в самых стабильных банках.
"Ценовой скачок, который произошел в начале этого года, практически полностью был обусловлен спекулятивными сделками, перетоком денег с фондового рынка, который начал падать в январе. Другие инвестиционные деньги тоже продолжали течь на рынок недвижимости",- говорит Олег Репченко, директор компании IRN.ru ("Индикатор рынка недвижимости").
Чтобы цены хоть как-то приблизились к реальной платежеспособности покупателей, они должны вернуться к уровню начала года. С тех пор цены выросли примерно на 30%. Соответственно, чтобы стабилизировать объемы спроса и предложения, нужна обратная корректировка, поясняет эксперт.
Проблема останется
Однако даже такое снижение цен проблемы не решит. Например, чтобы купить не самую шикарную квартиру в спальном районе Москвы за полмиллиона долларов с помощью ипотеки на 10 лет, необходимо иметь ежемесячный доход в размере 11 тысяч долларов.
Средняя зарплата менеджера крупной западной компании - 5 тысяч долларов. Очевидно, что если такой работник не может позволить себе квартиру в "хрущевке" - это означает, что ситуация на рынке ненормальная.
Дмитрий Балковский, директор Независимого бюро ипотечного кредитования, говорит, что сейчас рынку необходимо рухнуть. И чем скорее, тем лучше.
"Вот представьте себе, что человек 250 кг весит,- объясняет Балковский. - Ему нужно похудеть быстро, потому что у него все болит. Ему говорят: Иван Петрович, ты больше в Макдональдсе есть не будешь, мы сейчас тебя повезем в деревню, там бабушкино молочко, там все здоровенькое [...]. А его нужно на воду посадить, запереть, чтобы он вообще ничего не ел. И тогда ему будет хорошо, потому что он похудеет".
"То же самое произошло за последние 25 лет со всем миром. Все эти деревни миллионеров, часы по 250 тысяч долларов, все остальное - это все горячий воздух. Оно все должно стоить в разы дешевле. И оно будет стоить в разы дешевле", - уверен директор Независимого бюро ипотечного кредитования.
Курс лечения
Долго падать цены не могут, потому что приток желающих обзавестись собственным жильем не прекращается. Как только стоимость квадратного метра станет более или менее приемлемой, на него мгновенно выстроится очередь из покупателей.
"Во-первых, недвижимость не является чисто спекулятивным активом, а нужна людям для жизни. И в отличие от акций, которыми можно пожертвовать и выйти с рынка, на рынке недвижимости это невозможно, потому что всегда есть люди, которым нужно жилье для проживания, и потенциальный спрос на жилье в Москве огромен", - отмечает Олег Репченко.
"Второй момент - недвижимость обладает реальной себестоимостью, и в Москве существует огромное количество проблем и ограничений, в результате которых строительство здесь супер-дешевого жилья по бросовым ценам просто нереально. И объем предложения, и объем строительства в Москве остается ограниченным. Эти факторы сдерживают рынок жилья от обвала", - считает эксперт.
Частный случай
Но вернемся к ипотеке. На сайтах многих банков она значится под названием "Доступное жилье". На первый взгляд кажется, что это жилье доступно только владельцам нефтяных вышек, однако реальность доказывает иное. И хотя никто из моих знакомых в кредит квартиру не покупал, есть много знакомых знакомых, которые решились на такой шаг.
Так я познакомилась с девушкой Леной, которая занимает не руководящую, но достаточно высокую должность в очень крупной строительной компании. Она рассказала мне, как без особого труда взяла кредит, но сделка купли-продажи квартиры так и не состоялась. Поиски квартиры несколько затянулись, а срок, который банк определяет для этих целей, не бесконечен. В итоге может получиться так, что Лене придется подавать документы на кредит заново. И все бы ничего, если бы не кризис, который нагрянул так некстати. Банки срочно пересматривают условия кредитования даже на покупку чайников, что уж говорить о квартирах. Но Лена - девушка отважная и не боится ничего. Даже банковского кризиса.
"Все-таки преимущество ипотеки в том, что квартиру получаешь сейчас,- говорит она. - И несмотря даже на повышение процентов - ведь растет и арендная плата за квартиру. Я думаю, что жилье всегда будет пользоваться спросом. И через 10, и через 20, и через 30 лет. И поверьте, что жить в собственной квартире - это гораздо приятнее. И закрываешь глаза на некоторые риски".
Экономисты в один голос не рекомендуют покупать сейчас квартиры. Если есть лишние деньги, то лучше поехать отдыхать. Если есть много лишних денег, то лучше купить землю под дом.
Для того, чтобы цены не просто стали снижаться, а спустились до уровня хотя бы среднего класса, нужно, чтобы произошло чудо. Одни предлагают перенести столицу в другой город. Другие предрекают сокращение численности населения. Цинизм и утопия - вот до чего довел нас квартирный вопрос.
Впрочем, пока статья готовилась к публикации, в жизни Лены произошли немалые изменения. В момент нашего разговора она считала, что кризис - это что-то далекое, о чем пишут в газете. Однако волна сокращений накрыла и ее. Лену уволили - и теперь об ипотеке ей придется забыть.
foto/www.ns.sitecity.ru
Источник bbc.co.uk |
