Спад на московском рынке недвижимости продлится, вероятно, до конца лета. К этому моменту средняя цена московского квадратного метра может снизиться на 20-25% в рублевом эквиваленте по отношению к сегодняшнему уровню - об этом свидетельствуют расчеты Центра стратегических исследований (ЦСИ) Росгосстраха.
«На понижение цен на рынке московской недвижимости работает снижение реальных и номинальных доходов москвичей, а также потенциальных мигрантов, - говорит руководитель ЦСИ Алексей Зубец. - Однако уже с середины 2009 года можно ожидать роста номинальных доходов населения, что поддержит рынок недвижимости. В связи с финансовым кризисом в Москве практически полностью остановлено строительство нового жилья. Из-за этого как минимум до конца 2009 нельзя рассчитывать на появление на рынке значительных объемов «свежей» жилой недвижимости, что могло бы способствовать снижению цен».
В Московской области, напротив, объем жилья, введенного в эксплуатацию, заметно вырос по сравнению с январем прошлого года - практически в 1,5 раза - и достиг 354 тыс. кв.метров. Однако, по мнению экспертов "Росгосстраха", подмосковное жилье пока не может служить заменой московскому. "Из-за административных барьеров система транспортных коммуникаций между городом и областью находится в плачевном состоянии и москвичи, переселившиеся в область, значительно проигрывают в качестве жизни из-за невозможности быстро и комфортно добраться до места работы, московских торговых центров или мест отдыха. Качество жизни в области снижается также из-за неразвитости местной городской инфраструктуры. Москва на ближайшие 10-15 лет останется основным центром концентрации современного бизнеса, обеспечивающего занятым высокую оплату труда, а также одним из немногих мест в стране, где имеется вся необходимая инфраструктура для поддержания высокого качества жизни населения. В сумме в обозримом будущем это будет препятствовать миграции москвичей в область и в другие регионы, что могло бы способствовать «охлаждению» московского рынка жилья", - отмечается в отчете "Росгосстраха".
В нынешних условиях резкого сокращения объемов нового строительства, единственным значимым источником пополнения московского жилого фонда, предлагаемого на продажу, является, по мнению экспертов "Росгосстраха", освобождение площадей из-за выбытия москвичей - смерти или миграции в другие регионы. Однако объем такого вторичного жилья, попадающего на рынок, можно оценить менее чем в 1 млн. кв. метров в год, что совершенно недостаточно для удовлетворения потребностей населения города в улучшении жилищных условий. Соответственно, недостаток предложения на вторичном рынке будет толкать цены на московское жилье вверх. С другой стороны, цены на московское жилье будут снижаться в силу сокращения доходов жителей города и потенциальных мигрантов.
"Исходя из динамики доходов горожан в последние месяцы, можно утверждать, что до середины нынешнего года они останутся ниже или незначительно превысят уровень в 30 тыс. руб. на человека в месяц, что примерно на четверть ниже прошлогодних показателей. В то же время во второй половине года рублевые доходы населения, очевидно, начнут расти как в связи с восстановлением экономики, так и в связи с антикризисными действиями Правительства. Со второй половины 2009 года приток средств населения будет поддерживать цены на московскую недвижимость. Это может означать, что для балансирования спроса и предложения на московском рынке недвижимости может потребоваться падение средней стоимости квадратного метра в два раза или немногим менее того. Однако текущие доходы не вполне отражают покупательную способность населения. Дело в том, что за последние годы население, как в Москве, так и по стране в целом, сделало существенные накопления - сумма депозитов населения в российских банках на 1 января 2009 г. составляла 5,9 трлн. рублей. При дальнейшем снижении цен какая-то часть этих денег может быть направлена на приобретение московского жилья, что заметно оживит спрос на него. С учетом этого обстоятельства, падение цен на московском рынке жилья к середине 2009 года может оказаться существенно ниже 50% и составить около 20-25% от сегодняшнего уровня в рублевом исчислении", - отмечается в исследовании.
Кроме того, расчеты эксперты "Росгосстраха", показывают, что при сегодняшнем уровне цен улучшение жилищных условий могут позволить себе только семьи с доходом от 2 тыс. долл. на члена семьи в месяц, а реально - от 2,5-3 тысяч. На сегодня число таких семей в Москве можно оценить в 4-6% от общего числа домохозяйств. "С учетом потенциальных мигрантов из других регионов эта группа может «поглотить» примерно 0,7-1,1 млн. кв. метров жилья в год, что близко к нашей оценке объемов поступления свободного жилья на рынок. Таким образом, и эта оценка дает примерно похожий вывод: из-за совершенно незначительных объемов свободных площадей, предлагаемых на рынке, резервы падения цен на московскую недвижимость к середине 2009 года не превышают 20-25% от современного уровня в рублевом эквиваленте. Далее, в условиях недостатка предложения и восстановления доходов населения на фоне выхода экономики из кризиса, цены на московское жилье, очевидно, сперва зафиксируются на достигнутых уровнях, а затем возобновят свой рост", - резюмируют эксперты.
foto/www.bn.ru
Источник ROKF.RU |
