Мировой финансовый кризис в полной мере сказался на рынке жилья: строительство приостановлено, ипотека стала недоступна, цены на жилье снижаются. "Труд" попытался разобраться, сделает ли кризис жилье по-настоящему доступным или падение стоимости заветных "квадратов" скоро прекратится и они вновь станут "золотыми".
По данным Индикатора рынка недвижимости, за последнюю неделю средняя стоимость квартир во всех монолитных и кирпичных домах снизилась на 0,7%, а в панельных и блочных - на 1,5%. Однако это лишь тенденция движения цен на рынке. Как отмечают эксперты, сегодня реальный покупатель может рассчитывать на куда более серьезный дисконт.
ТОРГ УМЕСТЕН
Строительный сектор одним из первых в полной мере ощутил пагубное воздействие мирового финансового кризиса. Застройщики в одночасье лишились банковского финансирования своих стремительно множившихся прежде проектов, а поле действия риелторских компаний быстро сузилось.
Как бы это ни было печально для работников отрасли, для покупателей это открывает определенные перспективы. Дело в том, что многие возводимые объекты находятся в залоге у банка и девелоперы вынуждены на фоне упавшего спроса продавать квартиры по цене ниже запланированной, чтобы хоть как-то расплатиться с кредитором. "Застройщик может идти на продажу даже ниже себестоимости", - сказал "Труду" президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин.
Стоит отметить, что открыто о снижении цен девелоперы говорят не часто, предпочитая либо превращать эту вынужденную меру в рекламную, с объявлением "беспрецедентных скидок", либо договариваться с покупателем, так сказать, на месте. "Сегодня если покупатель приходит с реальными деньгами, то он легко может получить скидку 10% от стоимости квартиры. Но можно сторговаться и на 25-процентный дисконт в зависимости от того, какую часть стоимости квартиры покупатель готов оплатить сразу", - пояснил "Труду" руководитель школы ипотечного брокера Алексей Теребков.
ГОСУДАРСТВО НАМ ПОМОЖЕТ
Немалое влияние на рынок оказывает и государство. Неоднократные заявления руководителей страны о выкупе за счет бюджетных средств тысяч квартир у застройщиков оказывают серьезную поддержку спросу и не позволяют ценам на недвижимость существенно снизиться. До конца текущего года государство намерено выкупить около 43 тысяч квартир, куда переедут очередники-военнослужащие и переселенцы из аварийных домов. Кроме того, из фонда реформы ЖКХ власти готовы выделить порядка 50 миллиардов рублей на достраивание домов высокой степени готовности.
Впрочем, большинство экспертов довольно скептически относятся к этому начинанию властей. Так, по словам Алексея Теребкова, эти меры значительную поддержку рынку вряд ли окажут. "Нет конкретных цифр по количеству выкупаемых квартир. Сначала называли одну цифру, теперь совершенно другую", - посетовал эксперт. Кроме того, пока не принято окончательное решение о том, по какой цене будут выкупаться квартиры.
Стоит отметить, что государство идет на выкуп не только для того, чтобы поддержать рынок, но и для того, чтобы удержать на плаву огромную отрасль экономики, в которой трудятся сотни тысяч людей.
PR-ВЫЧЕТ
Другое начинание российских властей - налоговый вычет. Теперь при покупке квартиры возвращаемая государством сумма увеличена со 130 до 260 тысяч рублей. Однако, по словам специалистов, эта инициатива также большого значения иметь не будет. "На количестве совершаемых сделок, на наш взгляд, это не отразится", - отметила PR-менеджер агентства недвижимости "МИАН" Алена Еремина.
Эксперты уверены, что наименьший эффект увеличение налогового вычета будет иметь в Москве, где даже самая захудалая квартирка стоит не меньше 200 тысяч долларов. "Налоговый вычет - это серьезно для регионов, где цена квартиры сопоставима с суммой вычета. Но для Москвы это не больше чем PR-ход и определяющим, конечно, не будет", - пояснил руководитель школы ипотечного брокера.
Впрочем, власти озаботились судьбой не только покупателей, но и продавцов. Так, например, столичная администрация намерена выделять субсидии инвесторам для оплаты кредитов, взятых на строительство. Причем выплаты коснутся не только непосредственно строительных работ, но также лизинга техники и даже выпуска корпоративных изданий.
НЕ ДО ИПОТЕКИ
Другой популярный инструмент для покупки жилплощади, ипотека, в отличие от указанных выше, по-прежнему эффективен, однако доступность его окончательно упала. Ипотечные программы в банках повсеместно сворачиваются, а те финансовые организации, которые все еще выдают кредиты, выдвигают такие требования, что им отвечают лишь немногие заемщики. "Сейчас банки становятся все более требовательными к заемщикам, и получить кредит стало сложнее. Заемщикам, в свою очередь, брать большие кредиты на тех условиях, которые предлагают банки, невыгодно. Сейчас имеет смысл брать только небольшие суммы на короткие сроки для улучшения жилищных условий. Мы считаем, что эти факторы замедлят развитие ипотечного кредитования", - заметила PR-менеджер агентства "МИАН" Алена Еремина. По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, ипотека в России вновь начнет работать в очень ограниченном объеме, и то не раньше, чем через пару лет.
СЕЙЧАС ИЛИ НИКОГДА
Большинство экспертов указывают на то, что в сложившихся условиях имеет смысл приобрести квартиру до весны - примерно тогда рынок начнет восстанавливаться после падения цен. "Цены пока будут снижаться, поскольку платежеспособность падает. В ближайшие несколько месяцев падение может составить 20-30% от прежнего уровня цен, - отмечает Олег Репченко. - Однако более существенного снижения ждать не стоит. При падении стоимости, например, на 80% начнется обратный перекос на рынке, спрос сильно превысит предложение".
Такого же мнения придерживается и президент компании "Лидер" Владимир Воронин. По его словам, снижение цен продлится лишь до весны. "До марта будут беспрецедентные предложения, однако потом произойдет возврат к нынешним ценам, а после начнется уверенный рост. И тогда для застройщиков уже не будет никакого смысла делать скидки", - пояснил Владимир Воронин.
Схожий сценарий прогнозируют и в "МИАНе". "В следующем году наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий. В первой половине 2009 года ожидается снижение цен на 10-20%. Весной-летом ситуация начнет постепенно стабилизироваться, и начиная с осени возможен положительный тренд на уровне от 1 до 5% ежемесячно", - сообщила "Труду" Алена Еремина.
Кроме того, по словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, в пользу покупки квартиры сегодня говорит еще несколько соображений: "Прежде всего сейчас появляются уникальные предложения, которых не было на растущем рынке. Сегодня продаются квартиры с историей в домах, являющихся памятниками архитектуры, потому что их владельцам срочно нужны деньги". Кроме того, по словам эксперта, сегодня приобретение собственной жилплощади тем более выгодно, поскольку из-за удешевления стройматериалов и рабочей силы сегодня можно недорого и качественно сделать ремонт в новой квартире.
Впрочем, все эксперты сходятся во мнении, что если вы намерены приобрести квартиру в качестве инструмента сбережения и выгодного инвестирования, то пока имеет смысл подождать.
foto/www.tula.rodgor.ru
Источник trud.ru |
