Грейс и Джон Питтс (Grace and John Pitts), приобретая в 1951 году дом в новоанглийском стиле Cape Cod в Квинси, Массачусетс, получили 30-летнюю ипотеку под 4% годовых. Наверное, в следующие 60 лет никому не удалось взять кредит на более выгодных условиях.
Но теперь, возможно, прежние времена возвращаются, поскольку председатель ФРС Бен Бернанке (Ben S. Bernanke) учитывает уроки истории о том, как спасти США от спада на рынке недвижимости.
По жилищным кредитам ставки могут упасть до 4%, если ситуация в экономике ухудшится, говорит Роберт Эделстейн (Robert Edelstein), преподаватель Хаасской школы бизнеса (Haas School of Business) Университета Каролины в Беркли.
Рекордное число случаев изъятия недвижимости за долги у неплатежеспособных заемщиков, падение цен на жилье, снижение числа рабочих мест на 5,1 млн с декабря 2007 года — все это вынуждает Бернанке снижать ставки.
«ФРС сделает все необходимое, — говорит Эделстейн. — Покупатели будут приобретать дома по более низкой цене и под очень низкие проценты».
В среднем стандартная ипотека в 1951 году предлагалась под 4,61% годовых, согласно данным книги «The Postwar Residential Mortgage Market» («Послевоенный рынок жилищной ипотеки»), написанной в 1961 году Саулом Клейманом (Saul Klaman) и опубликованной издательством Princeton University Press.
По кредитам, гарантированным управлением по делам ветеранов, ставка составляла 4%, при наличии гарантии федерального управления жилищного строительства — 4,25%. В 1930-е годы ставки достигали 7%.
Бернанке, изучавший Великую депрессию в Гарвардском университете, посвятивший 20 лет научной карьеры исследованиям и преподаванию опыта 1930-х годов, применяя знания того периода, пытается избежать допущенных тогда ошибок в экономическом курсе. Он снижает процентные ставки, поддерживает банковскую систему, выкупает госдолг и ипотечные бумаги, чтобы ослабить напряженность на кредитном рынке.
Золотой стандарт
«Во времена Великой депрессии ФРС предпринимала ответные меры очень и очень медленно, — говорит Марк Гертлер (Mark Gertler), экономист Нью-йоркского университета и соавтор по меньшей мере девяти научных работ Бернанке. —–Он решительно не допустит, чтобы центробанк оставался в стороне».
В 1930-е годы ФРС концентрировалась на поддержании золотого стандарта и не рассматривала ситуацию в более широкой перспективе, поскольку тогда экономика в большей степени была региональной, говорит Роберт Айзенбайс (Robert Eisenbeis), главный валютный экономист Cumberland Advisors Inc в Нью-Джерси и бывший директор по исследованиям в Федеральном Резервном Банке Атланты.
«Фактически не было никакой скоординированной группы в Вашингтоне, которая определяла бы денежно-кредитную политику, — комментирует Айзенбайс ситуацию в ФРС в период Великой депрессии. — Не было комитета, который определял бы экономический курс в том смысле, как мы сейчас это понимаем».
Ставки в период Депрессии
Бернанке указал на эти недостатки в своем выступлении в Университете Вашингтона и Ли (Washington and Lee University) в 2004 году в Лексингтоне, Вирджиния.
«Допуская постоянное снижение денежного предложения и уровня цен, ФРС в конце 1920-х и в 1930-е годы сильно дестабилизировала американскую экономику и, посредством механизма золотого стандарта, экономические системы многих других государств», — заявил Бернанке.
В начале Великой депрессии ФРС ограничила кредит. Средние ипотечные ставки в ссудо-сберегательных ассоциациях в 1930-е годы варьировали в пределах 6-7%. Такие цифры приводятся в книге Мортона (J.E. Morton) 1956 года «Urban Mortgage Lending: Comparative Markets and Experience» («Городская ипотека: альтернативные рынки и опыт»), где использованы данные Национального бюро экономических исследований (National Bureau of Economic Research).
«Функционирование рынка жилищной ипотеки в первое время после 1933 года, в той степени, в которой он функционировал, в основном было связано с прямым участием федерального правительства», — писал Бернанке в своей научной работе в 1983 году, когда он преподавал экономику в Школе бизнеса Стэнфордского университета в Калифорнии.
Ипотека в 1940-е годы
В 1940-е ипотека преимущественно обходилась дешевле — от 4 до 5,7% годовых, в зависимости от кредитора (компания страхования жизни, коммерческий банк либо ссудо-сберегательная ассоциация). В этот период большинство кредитов выдавали на срок до 14 лет.
В период последнего пятилетнего строительного бума в США, который завершился в 2005 году, ипотечные ставки в среднем составляли 6,21%. На фоне предпринимаемых Бернанке усилий к смягчению кредитных условий, средний уровень опустился до 5,02% в текущем году.
За истекший период 2009 года (по 8 апреля) центробанк купил более чем на 300 млрд долларов ипотечных ценных бумаг, что способствовало снижению ставок по жилищной ипотеке до 4,82% за неделю по 8 апреля включительно против 5,1% в начале года, согласно данным Freddie Mac. За неделю по 2 апреля ставка составила 4,78%, опустившись самого низкого уровня с начала ведения статистики Freddie Mac в 1971 году.
Одним из признаков растущего интереса и готовности банков к кредитованию можно назвать и снижение ставки межбанковского рынка LIBOR до 1,12% по состоянию на 14 апреля текущего года по сравнению с 1,32% месяцем ранее. 10 октября LIBOR достигала 4,82%.
«Под давлением»
Разница между ставками по 30-летней ипотеке и доходностью 10-летних казначейских облигаций сократилась до примерно 2,2% (процентного пункта) по сравнению с 3,1% (процентного пункта) в декабре, что являлось максимумом с 1986 года. Спред по-прежнему остается на 0,7 процентного пункта выше среднего за прошедшее десятилетие, свидетельствуют данные агентства Bloomberg. Ставки по 15-летней ипотеке превышают доходность 10-летних казначейских облигаций на 1,8 процентного пункта, по сравнению со средним спредом 1,4 процентного пункта за период с 1999 года.
В 1931 году разница между гособлигациями и средней ставкой ипотеки составляла 3,26 процентного пункта.
«Когда Бернанке увидел, что кредитные спреды увеличиваются во время кризиса, для него это было знаком, как и в условиях Великой депрессии, что рынки под давлением», — говорит Гертлер.
Снизить до нуля
Спред средней ставки по ипотеке к учетной ставке ФРС к началу Великой депрессии составлял около 1%. В январе 1930 года учетная ставка ФРБ Нью-Йорка составляла 4,5%. К февралю 1934 года она была снижена до 1,5%, к августу 1937 — до 1%, как следует из публикаций банковской и монетарной статистики ФРС за период с 1914 по 1941 год на сайте ФРБ Сент-Луиса.
ФРС под председательством Бернанке четыре месяца назад впервые понизила ставку до нуля.
Бернанке, первый председатель ФСР, который родился позже обвала на фондовом рынке в 1929 году, был назначен на пост главы центробанка в 2006 году.
«Я бесконечно могу говорить о Великой депрессии, так же как некоторые — о Гражданской войне, потому что вопросы, поставленные Великой депрессией, и ее уроки остаются актуальными и сегодня», — заявил Бернанке во вступлении к школьному курсу о финансовом кризисе 1930-х годов, разработанному ФРБ Сент-Луиса.
Сокращение занятости
Единственно снижение процентных ставок, возможно, не поможет ни Бернанке, ни рынку недвижимости. Президент ФРБ Далласа Ричард Фишер (Richard Fisher) 14 апреля заявил, что уровень безработицы в этом году может превысить 10%, а это снижает шансы подъема экономики. На конец марта безработица достигала 8,5%, согласно статистике министерства труда.
«Это будет долгая борьба, — полагает аналитик нью-йоркского издания Grant's Interest Rate Observer Дэн Гертнер (Dan Gertner), считающий, что ставка по 30-летней ипотеке может упасть до 4,5%. — Бернанке предстоит трудная задача, и я не уверен, что только понижения ставок с 4,8% до 4,5% или 4,25% будет достаточно, чтобы увеличилось число желающих приобрести дом».
В условиях продолжающейся второй год рецессии упало потребительское доверие и уровень безработицы достиг максимума с 1983 года. Согласно данным опроса Conference Board, опубликованного 31 марта, число тех, кто планирует приобрести жилье в ближайшие шесть месяцев, сократилось до 26-летнего минимума.
Экономисты Wells Fargo & Co, второго по рыночной стоимости банка США, сомневаются, что ставки существенно снизятся. Они прогнозируют снижение 30-летней ипотеки до 4,67% в июне, а затем рост до конца года на фоне повышения доходности 10-летних гособлигаций.
Снижение долгосрочных ипотечных ставок могло бы поддержать рынок недвижимости, говорит Скотт Андерсон (Scott Anderson), старший экономист Wells Fargo в Миннеаполисе.
«Твердая основа»
«Это создавало бы твердую основу для продаж жилья и строительства и способствовало бы реальному росту активности, — полагает Андерсон. — И цены недвижимости быстрее достигли бы дна и начали повышаться».
«Первый шоковый эффект принятых мер, по-видимому, уже ослабевает, — говорит Доналд Риссмиллер (Donald Rissmiller), главный экономист Strategas Research Partners в Нью-Йорке. — Чем больше будут расти ставки, тем больше они будут стремиться противодействовать этому».
Джей Бринкман (Jay Brinkmann), главный экономист Ассоциации ипотечных банков (Mortgage Bankers Association) соглашается, что ставки, возможно, существенно не понизятся.
«Мы ожидаем в среднем 4,8-4,9% до конца года», - говорит Бринкман. В конце текущего года или начале следующего стоимость заимствований может вырасти.
Бум 1950-х
Когда Грейс и Джон Питтс в 1951 году покупали дом за 8500 долларов, большинство американцев получали ипотеку в местных ссудо-сберегательных ассоциациях, говорит преподаватель Georgia Gwinnett College в Джорджии Дейв Мейсон (Dave Mason), автор работы «From Buildings and Loans to Bail-Outs, A History of the American Savings and Loan Industry, 1831-1995».
На фоне низких процентных ставок и безработицы после Второй Мировой войны начался бум на рынке недвижимости, в результате которого доля собственного жилья выросла до 62% в 1960 году против 44% в 1940 году (данные Census Bureau).
Бурный рост в строительстве в 1950-е годы еще более активизировался в связи с тем, что многие ветераны пользовались возможностью получения кредитов, гарантированных Управлением по делам ветеранов по закону о правах военнослужащих (GI Bill). В 1950 году было 1,26 млн первичных ипотечных кредитов с гарантией управления по делам ветеранов и 1,33 млн кредитов, застрахованных федеральным управлением жилищного строительства (FHA), говорится в материалах статистического бюро (Census Bureau).
Самым известным пригородом был Левиттаун, застроенный Уильямом Левиттом (William Levitt) на площади бывших сельскохозяйственных угодий в тридцати милях от Нью-Йорка. В городке было 17000 домов, возведенных на участках размером 60 на 100 футов, стоимостью 6990 долларов каждый. Благодаря этому проекту Левитт в июле 1950 года попал на обложку журнала Time.
Проект Левиттауна
Ветеран Второй Мировой войны Фредерик Джос (Frederick Johs), 86 лет, в 1954 году приобрел свой первый дом — серый особняк в стиле Cape Cod с двумя спальнями в Левиттауне. Джос, служивший армейским санитаром во Франции и Англии, получил 30-летнюю ипотеку под гарантии управления по делам ветеранов под 2%. За дом он заплатил 8400 долларов, в том числе разовый взнос в размере 1000 долларов и ежемесячные выплаты по кредиту в сумме 60 долларов.
«Я тогда считал, что это хороший вариант, уже потому, что мы могли оплачивать эту ипотеку, — говорит Джос. —–Сегодня очень тяжело. Я сочувствую тем, кто сегодня (берет ипотеку)».
Сейчас, когда цены падают и экономика страны переживает самую серьезную рецессию с 1982 года, покупатели остаются в стороне. Как сообщила Национальная ассоциация риэлторов (NAR), цена жилья с 2006 года упала на 28%.
Агентство Freddie Mac, выкупающее ипотечные кредиты, на прошлой неделе спрогнозировало, что продажи жилья в США в 2009 году сократятся на 4,4% до 4,61 млн единиц. Цены могут упасть еще на 10%, прежде чем достигнут дна в следующем году, полагает Марк Кисел (Mark Kiesel), руководитель направления корпоративных облигаций в Pacific Investment Management в Ньюпорт Бич, Калифорния.
Прогноз Fannie Mae
Ипотечное агентство Fannie Mae в марте заявило, что во II квартале 2009 года цены могут упасть на 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в III квартале — на 8,7%.
«Уровень продаж жилья восстановится не раньше, чем стабилизируется рынок труда в начале 2010 года, — полагает главный экономист Moody's Economy.com Марк Занди (Mark Zandi)». Занди прогнозирует, что ставка по 30-летней ипотеке к июню упадет примерно до 4,5%. Цены на недвижимость в 2009 году могут снизиться еще на 10%, между тем показатель продаж уже скоро достигнет «дна», сказал он.
Помимо отсутствия работы, другой проблемой для покупателей является доступность жилья. Его медианная цена в США сейчас в три раза превышает уровень среднего дохода домохозяйств. В 1950 году этот коэффициент составлял 2.
В 1950 году, во времена президента Гарри Трумэна и беби-бума, медианная цена, согласно данным статистического бюро, составляла 7354 доллара, что эквивалентно 67000 долларов в пересчете на сегодняшние деньги. Средний доход составлял 3319 долларов, или 30000 долларов с учетом корректировки на инфляцию.
Доступность жилья
Медианная цена жилья в феврале составила 164000 долларов, а медианный доход домохозяйств — 59726 долларов. Таковы данные Национальной ассоциации риелторов.
«Молодым покупателям, приобретающим жилье впервые, сейчас труднее, — комментирует Джон Макилвен (John McIlwain), старший научный сотрудник по вопросам жилищного строительства Urban Land Institute в Вашингтоне, занимающегося вопросами землеустройства и градостроительства. — Сделки по покупке ограничиваются только более состоятельными слоями населения».
Маргарет Дитцель (Margaret Dietzel), административный ассистент девичьей скаутской организации в Массачусетсе, Girl Scouts of Eastern Massachusetts, решила, что в связи с понижением цен и ставок она может позволить себе приобрести первый собственный дом. Но Маргарет и ее муж Эдвард, работающий в погрузочном доке в Бостоне, говорят, что цены на рынке все еще недоступны для них.
Семья Дитцель была готова заплатить 150000-180000 долларов за дом с тремя-четырьмя спальнями. Дома в тех районах, где они хотели бы жить, стоят 225000-400000 долларов.
«Я знаю, что обвал на жилищном рынке очень сильно ударил по многим, но я думала, что для нас он будет во благо, и мы, наконец, сможем купить жилье, — говорит Маргарет, 28-летняя мать троих детей, по совместительству работающая школьным постовым (school crossing guard). — Мы рассмотрели варианты и поняли, что для нас покупка все еще недоступна, даже при моей занятости на двух работах».
Заморожено
В то время как для первичного приобретения жилья покупателям в феврале требовалось потратить 97% дохода, что является рекордным максимумом индекса доступности жилья для первичного приобретения Национальной ассоциации риелторов, (продолжающаяся) второй год рецессии ограничивает расходы.
Кредиторы ужесточают нормативы и требуют, чтобы те, кто не может внести сразу единовременный 20-процентный взнос, покупали ипотечную страховку. По кредиту на сумму 300000 долларов такая страховка увеличивает ежемесячные выплаты на 125-225 долларов.
При этом покупатели сейчас реже могут рассчитывать на помощь родственников, так как падение на фондовом рынке размывает стоимость пенсионных счетов, комментирует Макилвен.
Без родительских денег
«Обычно они использовали родительские деньги», — говорит Макилвен.
Многие банки теперь не позволят заемщикам использовать комбинированные кредиты (piggyback loans), вторичную ипотеку, вместо первого взноса. Некоторые страховщики по ипотеке настолько ужесточили нормативы, что исключают полностью целые штаты или отказываются выдавать полисы на кредиты, полученные через независимых брокеров.
Компания PMI Group Inc. прекратила продавать полисы покупателям, чей первый взнос составляет менее 10% или чей кредитный балл (credit score) ниже 720, на всей территории Калифорнии, Флориды, Род-Айленда, Аризоны и Невады, а также частично в некоторых других штатах, в том числе Массачусетсе, Коннектикуте и Нью-Джерси.
Покупатели, которые преодолевают эти препятствия, сталкиваются с падением цен на жилье, особенно в таких штатах, как Калифорния.
«Никто не может сказать с полной уверенностью, что сейчас происходит, — говорит Лесли Эплтон-Янг (Leslie Appleton-Young), главный экономист Ассоциации риэлторов Калифорнии (California Association of Realtors). — У нас складывается двухполярный рынок — с короткими продажами и отчуждением дефолтного жилья с одной стороны и высоким сегментом рынка, где все относительно благополучно, с другой стороны».
Некоторые покупатели опасаются, что волна дефолтов по кредитам Alt-A с изменяемой ставкой, по которым процент будет пересматриваться в 2010 и 2011 году, может спровоцировать дальнейшее падение цен, говорит Эплтон-Янг. Ассоциация прогнозирует, что в Калифорнии продажи домов в этом году вырастут на 8%, а цены снизятся.
[Alt-A — кредиты для заемщиков с хорошей кредитной историей, но с большим риском, по сравнению с первоклассной стандартной ипотекой]
Теория Фридмана
Думая о тех, кто сегодня покупает жилье, Грейс Питтс с грустью вспоминает о прежних временах, когда переехала в свой первый дом в Квинси с годовалой дочкой и мужем, ветераном Второй Мировой войны, служившим в Южнотихоокеанском регионе. Она понимает, что собственное жилье сегодня для многих за пределами возможностей.
«Я не понимаю, как молодые семьи могут сегодня позволить себе купить дом, даже с учетом снижения ставок по ипотеке, — говорит Питтс. – Даже нам в свое время пришлось довольно трудно, а сегодня недвижимость такая дорогая».
Бернанке поддерживает теорию Великой депрессии, предложенную экономистом Милтоном Фридманом (Milton Friedman), которая утверждает, что Великая депрессия возникла не из-за обвала на фондовом рынке в октябре 1929 года. Кризис возник в результате ошибок центробанка, пытавшегося схлопнуть спекулятивный пузырь на фондовом рынке.
«Что касается Великой депрессии, вы правы, это наших рук дело, — заявил Бернанке, тогда член совета управляющих ФРС, на праздновании 90-летнего юбилея Фридмана в 2002 году. — Мы очень сожалеем. Но благодаря вам мы не повторим этой ошибки».
Наталья Бокарева (по материалам Bloomberg)
foto/www.jameswagner.com
Источник bfm.ru | 
