В 2008 году многие аналитики предвещали существенное снижение цен на недвижимость. Однако резкого падения не произошло, рынок замер в ожидании. Свой прогноз по перспективам данного рынка в наступившем 2009 году представил газете Business & FM Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
— Как уже сказался кризис на рынке недвижимости?
— Кризис — это не столько тупик, сколько поиск новых возможностей. Поэтому в рамках кризиса каждый человек должен определиться с тем, что нужно пересмотреть для себя в существующей системе. Кризис — некое последствие того, что произошло ранее, и то, что система американской ипотеки и система, обеспечивающая выпуск ценных бумаг на базе залога недвижимости, в американской системе были небезупречны, привело к тому, что американцы в последние 20 лет этот рынок из социально ориентированного превратили в инвестиционный. Естественно, став инвестиционным, рынок недвижимости постепенно превратился в спекулятивный. Это увеличивало спрос, не подтвержденный реальными потребностями, и привело к перепроизводству жилья в США. Кроме того, получилось так, что в кредитно-финансовой системе было создано много финансовых производных кредитных продуктов, обеспеченных ипотечными закладными, а в итоге не вполне обеспеченных активами; после того как цены на недвижимость начали падать, произошел, по сути, кризис финансового обеспечения. Это основные, с моей точки зрения, причины, которые привели к тем событиям, которые мы наблюдали в последний год в США. Для нас первый удар пришелся по финансовому и инвестиционному рынку. То есть по сегментам, которые использовали главным образом кредитные ресурсы, прежде всего для развития каких-то направлений бизнеса, отраслей и так далее. В том числе это коснулось инвестиционного сектора в сфере недвижимости. Сейчас возникает ситуация, при которой баланс между спросом и предложением нарушается не в пользу продавца недвижимости, то есть человек с деньгами будет диктовать условия при совершении сделок в ближайшие полтора-два года. Это делает рынок более понятным, более предсказуемым. На этом рынке выживут прежде всего те инвесторы, которые опирались на собственные финансовые ресурсы и меньше привлекали кредитные. А также те, кто создавал инструменты доверия к ним клиентов, и те, кто всегда заботился о выполнении договорных обязательств перед физическими лицами, чьи деньги они привлекали в проекты.
Раньше у нас получалось так, что все риски инвесторы-застройщики передавали дольщикам — людям, которые платили деньги. А платили они их потому, что, во-первых, не могли угнаться за ценами на вторичном рынке, а во-вторых, рост цен обеспечивал доходность и оправдывал риски, которые они на себя брали. Сегодня ситуация меняется, и уже не все, что возводят застройщики, может быть продано на рынке. С осени 2007 года существенно снизился спрос на рынке новостроек. Это вызвано снижением роста цен, а соответственно, и доходности по таким инвестициям; и риски, которые прежде готовы были брать на себя граждане, стали несопоставимы с предполагаемой доходностью от участия в таких проектах. Но еще и тем, что часто застройщиками игнорировались интересы потребителя — человека, который приносил деньги застройщику. Постоянно взвинчивались цены, при этом ухудшались договорные условия, снижались гарантии по обязательствам застройщиков, увеличивались сроки сдачи объектов. Есть множество примеров, когда объекты давным-давно сданы, но право собственности не может быть оформлено, например из-за того, что застройщиком не выполнены инвестиционные контракты с теми или иными властями области или города. Подобные проблемы сократили интерес физических лиц к этому сектору, потому что в нем появляется все больше и больше непредсказуемых для них рисков. С другой стороны, в этом секторе упала прибыльность.
— Какова была структура рынка за последний год? Какое соотношение между инвестиционными сделками и сделками ипотечными? И как в дальнейшем будет меняться структура данного рынка?
— Российский рынок принципиально отличается от американского. У нас все-таки не было очень большого объема инвестиционных сделок на рынке жилья, даже в лучшие времена, когда цены росли на 5–10% в месяц (я сейчас говорю о 2006–2007 годах). Объемы именно таких покупок достигали 30% от общего объема сделок в некоторые месяцы. Очевидно, что в последний год, когда рынок уже начал откатываться, таких инвестиционных покупок было еще меньше, особенно начиная с лета. Мне кажется, что инвестиционная составляющая преувеличена очень многими аналитиками. У нас так и не решена главная проблема — наращивание объема предложения жилья. Рост цен, который мы наблюдали в последние годы, в основном был обеспечен двумя причинами. Во-первых, дефицитом предложения (дефицитом недвижимости), который подогревался многие десятилетия в стране. Это главная составляющая роста цен. Вторая составляющая — реальный рост доходов населения, реальный рост доходов в нефтяном секторе, реальный рост доходов бюджета.
— В чем причина недостаточного объема строительства?
— Прежде всего это связано с тем, что не создана необходимая инфраструктура и конкурентная среда на первичном рынке. На сегодня в большинстве регионов России по-прежнему так и не созданы инструменты реальной добросовестной конкуренции в борьбе за земельные участки. Я уже не говорю о том, что в Москве в 2007–2008 годах не было проведено ни одного успешного аукциона по продаже земли. То есть стоимость земли постоянно переоценивается, выносится земельный участок с завышенной ставкой и, как результат, не продается. При этом дальнейших аукционов со стартовыми сниженными ценами не происходит. С моей точки зрения, именно рынок земли должен откорректироваться первым в сторону понижения, что и приведет к снижению цен на землю и повышению прозрачности рынка земли в целом.
— Насколько сильно изменятся цены на землю в ближайший год?
— Земля — это тот ресурс, который нельзя использовать без дополнительных инвестиционных вложений. При этом не стоит забывать, что инвестиционные вложения стали гораздо дороже, а срок освоения земельного участка, до того как он начнет приносить прибыль, значительный. Правда, эти факторы работают, только если речь не идет о спекулятивных операциях. По этой причине рынок земли в России в большей степени стал спекулятивным. Естественно, этот рынок провалится вниз, так же как и рынок ценных бумаг, который не обеспечен реальной доходностью активов. С моей точки зрения, цены здесь изменятся в разы, и, естественно, это коснется и городских земельных участков.
— Почему кризис скажется и на стоимости земельных ресурсов?
— Когда речь идет о кризисе и о том, что резко упал покупательский спрос, то что это значит? Это значит, что для его восстановления нужна существенная корректировка цен. Строительные материалы уже подешевели, металл подешевел, цемент подешевел, рабочая сила уже начала дешеветь, но без снижения цен на земельные ресурсы в принципе невозможно вернуть ликвидность этому рынку. Поэтому, с моей точки зрения, всем городским властям нужно научиться работать с землей, которая не растет, а падает в цене, и от того, насколько они сумеют этому научиться, будет зависеть наполняемость или дефицит местных бюджетов. Необходимо приготовиться к тому, что если землю не продал сегодня, завтра цены снизятся еще больше.
Земельных участков, обеспеченных коммуникациями, становится все меньше. Не решив этой задачи, мы не сможем наполнить рынок предложениями, и если количество строящихся объектов не увеличится и количество вводимого жилья на душу населения не возрастет, то все равно цены опять пойдут вверх, если доходы населения начнут расти. Задача власти все-таки сделать жилье более доступным, а не сделав его доступным, она не сделает его достоянием большинства населения. Не решив проблемы, как это ни странно, открытости земельного рынка, мы не сможем решить проблему обеспеченности населения жильем в массовом порядке.
— Каким образом можно разрешить проблему открытости земельного рынка?
— Мне кажется, сегодняшнее состояние рынка заставит наполнять местный бюджет деньгами, и власть будет вынуждена сделать его более прозрачным для того, чтобы привлечь большее количество денежных средств в бюджет. Другого пути нет. То есть рынок сам сегодня подтолкнет местную власть к тому, чтобы она сделала его более прозрачным. С другой стороны, те законотворческие идеи, которые были реализованы в рамках Градостроительного кодекса, связанные с установлением определенных правил землепользования и застройки на территории городов, как раз являются тем инструментом, который формирует реальный рынок земли и обороты земельных участков. Безусловно, это затратный путь, потому что нужно практически продумать перспективу развития территории города на несколько лет, а то и десятилетий вперед. И не каждый городской бюджет сегодня в состоянии выполнить эти задачи.
В ближайшие два-три года этот рынок в любом случае станет более прозрачным, более правовым и содержащим гораздо меньше рисков с точки зрения оценки инвестиционной привлекательности того или иного земельного участка для строительства на нем жилья либо иного вида недвижимости.
Этот кризис подтолкнет застройщиков к тому, чтобы они более обдуманно осуществляли свои инвестиционные проекты. Мне кажется, застройщики будут вынуждены перейти к использованию инструментов настоящих, а не виртуальных предварительных договоров, когда они будут привлекать совсем незначительную часть денежных средств граждан на входе в проект. Тем самым они могут снизить риски граждан, а если при этом смогут дать какие-то гарантии выполнения срока окончания строительства объектов, то им удастся вернуть доверие граждан и дольщиков, восстановить достигнутые объемы строительства.
Ситуация с высокими рисками как раз и снизила платежеспособный спрос в секторе инвестирования в строительство, и люди перешли на вторичный рынок, в связи с чем в начале года резко возросли цены на вторичном рынке: например, в Москве практически на 35%. Это привело к тому, что даже с помощью ипотеки средний класс уже не мог купить жилье эконом-класса в Москве. А поскольку во всем мире средний класс является индикатором покупательской способности населения, то мы увидели, что не просто жилье бизнес-класса стало недоступно, но и жилье эконом-класса с помощью ипотеки среднему классу стало недоступно. Это очень серьезная проблема, именно она привела к снижению покупательского спроса. А кризис просто усугубил эту ситуацию.
— То есть, если бы экономического кризиса не было, цены на недвижимость все равно бы скорректировались?
— Да, но менее значительно. Сейчас есть еще один важный фактор: помимо экономического кризиса и удорожания денег последовала еще одна серьезная корректировка, связанная с тем, что цены на энергоносители очень резко снизились. А это уже является угрозой для дефицита бюджета. Дефицит бюджета — это срыв социальных программ, которые запланированы, это отсутствие в бюджете необходимых средств для развития каких-то намеченных секторов рынка, это возможное увеличение налогового бремени& То есть в целом ухудшение экономической ситуации. Безусловно, это как раз подталкивает аналитиков к выводам, что на следующий год точно никакой покупательский спрос не восстановится и нам предстоит ожидать его дальнейшего снижения. Причем в разных секторах это снижение будет разным по темпам и масштабам.
— Каков ваш прогноз на 2009 год?
— Сильнее всего будет подвержен корректировкам рынок новостроек. Мы прогнозируем там снижение в период с сентября 2008-го по осень 2009 года до 40–60%. Такая коррекция необходима для того, чтобы восстановился покупательский спрос в этом секторе. При этом речь идет и о принципиальных изменениях договорных отношений между сторонами, то есть между людьми, которые придут инвестировать в этот сектор, и теми, кто привлекает деньги в этом секторе для строительства. Второй сектор существенного снижения цен — земля, потому что он очень близок к финансовому рынку и по своей сути напоминает рынок ценных бумаг, спекулятивный рынок, который не обеспечен реальной доходностью; здесь мы ожидаем снижение в разы. Причем на городские земли снижение начнется только с весны, потому что чиновники боятся в том числе и проверок прокуратуры относительно снижения.
Третий сектор — это бизнес-недвижимость и элитная недвижимость. В связи с тем что деньги стали дороже, на сегодня, чтобы привлечь средства для приобретения недвижимости с помощью кредита, нужно как минимум сократить срок окупаемости этого проекта. Если раньше можно было найти деньги под 12% годовых, то сегодня меньше чем под 18% найти очень трудно. Естественно, это сразу же на 50% удорожает стоимость кредита.
— Спекулянты начнут сбывать недвижимость в 2009 году?
— Кто-то инвестировал в недвижимость не для того, чтобы спекулятивно ее перепродать, а для того, чтобы ее просто иметь как актив для сбережения денег, для того, чтобы сдавать в аренду. Да, это приносит меньше дохода, чем по депозитам. Порядка 6% годовых. Но сама недвижимость является определенной гарантией независимости для любого человека. Роль недвижимости и жилья в России переоценить невозможно. Само по себе жилье на сегодня — это некий критерий успеха. Есть у тебя жилье в собственности, так же как машина, дача, — это свидетельство достижения определенного уровня экономической состоятельности. По этой причине каждый, зарабатывая деньги в бизнесе, стремится стать независимым от собственного бизнеса и от состояния экономики и купить жилье. Только это позволяет ему создать гарантии того, что можно строить семью, рожать детей, обрести социальную стабильность. Жилье — это еще и инструмент реализации социальной политики в своей собственной семье.
— Есть ли положительное влияние от кризиса?
— Положительное — только для потребителя, то есть усиление позиций потребителя, обладающего деньгами. Это в первую очередь самая позитивная, самая хорошая новость. У кого есть деньги, тот какое-то время будет диктовать условия игры на рынке. Это — усиление прав, собственно говоря, покупателей, обладателей денежных ресурсов. Вот, наверное, самая положительная сторона в этой ситуации. И еще, наверное, повышение прозрачности и цивилизованности рынка и сделок на нем в целом. Ну и еще одна хорошая новость: на падающем рынке появляются такие уникальные объекты недвижимости, которые на растущем никогда не продаются. Если у вас есть деньги, вы можете купить уникальные объекты, произведения искусства, другие интересные вещи по вполне умеренной цене. Вот этой ситуацией грех не воспользоваться
Надежда Грошева
foto/www.expertconsult.ru
Источник bfm.ru |
