С сентября 2007 года средства массовой информации почти ежедневно напоминают о мировом кризисе ликвидности. Пугая всевозможными его последствиями - от коллапса банковской системы до полного сворачивания ипотеки. Что же ждать россиянину?
Мировой кризис ликвидности продолжает и сейчас оставаться главной темой на российском финансовом рынке. Пессимисты прогнозируют радикальное сворачивание ипотечного кредитования. Оптимисты полагают, что "американская волна" нас не затронет, поскольку российская банковская система достаточно автономна от западной. И все же влияние финансового кризиса отечественные банки на себе ощутили.
Как финансовый кризис повлиял на российский рынок?
В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечного рынка российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы, в частности и масштабное кредитование в целом.
Причина проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе - кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация (по сути - перезаклад) ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумаг среди розничных акционеров). В результате кризиса "свободных" денег у западных финансистов стало меньше, а их "цена" заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского, то есть кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2-3%). Соответственно, российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.
Частично проблему решает российский Центробанк, который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что ресурсы Центробанка ограничены и не сравнимы с деньгами западного финансового мира.
В итоге российские банки, с одной стороны, потеряли источник "длинных" (на долгие сроки) и "дешевых" (под маленький процент) денег в виде западных финансовых структур, а с другой - должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом.
Кстати, объемы внешних долгов отечественных банкиров стали вызывать вопросы. Первый заместитель председателя Центробанка России Геннадий Меликьян выразил обеспокоенность объемами средств, которые российские банки привлекли за рубежом. Их долг перед западными коллегами превышает 100 миллиардов долларов - это 15% от общей суммы пассивов российских банков.
Итого ясен - возможности банков кредитовать население резко снизились. Осенью 2007 года многие из них либо объявили о замораживании ипотечных программ, либо о значительном повышении ставок.
Что финансовый кризис изменил в ипотечном кредитовании?
Впрочем, в скором времени ситуация на рынке ипотеки начала выравниваться. Многие банки не стали принципиально менять свои программы ипотечного кредитования. Более того, аналитики МДМ-банка выступили с заявлением, что говорить о риске дефолта российских банков нет оснований. Председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин заявил, что рост ставок по ипотеке в ближайшее время неизбежен, однако вовсе не обязателен. Сам DeltaCredit ставки не только не поднимал, но даже снизил.
В разгар кризиса ликвидности один из известнейших кредитных брокеров - компания "Фосборн Хоум" заявила, что вместе со своими партнерами (Инвестсбербанком и банком ICICI) готова заняться кредитованием всех тех, кому откажут в других банках. Московский кредитный банк снизил ставки по ипотеке на 0,5-2% (в зависимости от программы), Кредит Европа Банк снизил на 1% ипотечные ставки для клиентов своего основного партнера - Независимого бюро ипотечного кредитования, ДжиИ Мани Банк и брокерская компания "Кредитный и Финансовый Консультант" отменили ряд комиссий за выдачу ипотечных кредитов.
Одновременно количество игроков рынка ипотеки продолжало расти. Осенью Альфа-групп заявила о намерении открыть дочерний ИпотекБанк в Самаре, ипотечные ссуды начал выдавать Сведбанк - дочернее подразделение скандинавской Swedbank Group, в Уфе открылся центр ипотечного кредитования банка "Хоум Кредит", в Набережных Челнах - ипотечный центр Автоградбанка.
Конечно, многие банки не сумели устоять, свернули свои программы и повысили ставки. Но мрачный прогноз президента Городского ипотечного банка Николая Шитова (осенью он заявил, что из-за кризиса более трети российских банков прекратят ипотечное кредитование) не сбылся.
Кстати, пессимистов довольно резко осадил президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян:
"Нет линейной зависимости между американским ипотечным кризисом и ситуацией на российском рынке ипотечного кредитования. - У нас совершенно иные условия, совершенно другая "цена" денег и перспективы роста. Уверен, что перед российской ипотекой по-прежнему открыты хорошие перспективы. А тема финансового кризиса во многом попросту конъюнктурна и используется рядом банков как информационный повод для выстраивания новых стратегий в этой области".
С ним согласен и депутат Госдумы России, президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев. В интервью порталу 123credit.Ru Грачев заявил, что о коллапсе российского ипотечного рынка говорить не приходится.
Так что же тогда принципиально меняется? - спросите вы.
В основном - некоторые правила игры на ипотечном рынке. "Кризис ликвидности - показательный урок для финансового рынка, - говорит Екатерина Тутон, директор по внешним связям ДжиИ Мани Банка. - Правильная оценка кредитоспособности заемщика и, в соответствии с этим, справедливая цена кредитного продукта - это одна из основ эффективной работы. Кризис изменил некоторые подходы к ипотеке. Кто-то ужесточил требования к заемщику, процедурам андеррайтинга (проверки) клиентов".
Многие банки вернулись к идее ипотеки с первоначальным взносом. То есть ипотечный кредит без первоначального взноса по-прежнему получить можно, но ставки по такому кредиту во многих банках выше, чем, если бы вы брали кредит, имея хотя бы 10-процентный первоначальный взнос на покупку жилья. Банки более требовательно стали относиться к источникам и стабильности доходов потенциальных заемщиков: сейчас, если вы имеете "белые" доходы, получить кредит будет проще. Легче найти ссуду и тем заемщикам, которые уже брали кредит и имеют хорошую кредитную историю.
Таким образом, оценивая свои расходы по ипотеке, вам следует учесть "белизну" ваших доходов и предыдущий опыт кредитования.
Что касается процентных ставок по ипотеке, то сейчас вы уже можете оценить, каким образом финансовый кризис отразился на них.
По данным компании "Фосборн Хоум": если в начале 2007 года средневзвешенная ставка в Москве в валюте составляла 9,68%, а в рублях - 10,80%, то в начале 2008 года средневзвешенная ставка в валюте составила 9,96%, в рублях - 11,48%. То есть реально разница составила менее 1%. В Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге - схожие тенденции: в среднем ставки по "ипотеке" подросли на 0,5-1%.
Почему финансовый кризис может коснуться меня?
"Все это очень занимательно, но небольшой рост ставок по ипотеке меня не пугает, зарплата у меня достаточно велика и "белая", и есть сбережения на первоначальный взнос, - сказал мне один мой приятель, когда мы заговорили о мировом финансовом кризисе. - "Допустим, я хочу взять ипотеку. И что?.."
Прежде всего, надо помнить, что ипотека, в отличие от многих других видов кредитов, обычно берется на долгий срок - 10-15-20 лет. Полностью прогнозировать финансовую ситуацию на рынке и свой личный бюджет на столь длительную перспективу нереально. Но при этом (так как речь идет практически о самом главном - о вашем жилье) один из главных вопросов для вас - вопрос безопасности вашей ипотеки.
И вот здесь становится очень важным "примерить на себя" некоторые возможные последствия кризиса.
Во-первых, мировой финансовый кризис ликвидности может повлиять на соотношение валют - рубля, доллара и евро. Поэтому следует очень взвешенно подойти к выбору валюты, в которой вы берете кредит. В какой валюте лучше брать кредит - один из наиболее частых вопросов, которые задают специалистам . Сейчас ситуация такова, что выгоднее всего брать кредиты в долларах (курс доллара по отношению к рублю в последнее время неуклонно снижается, процентная ставка по нему ниже, чем по рублевым ссудам). Однако что будет через 2-3, а тем более 5-10 лет - предсказать трудно. Поэтому специалисты традиционно советуют: краткосрочные (на 1-2 года) кредиты берите в той валюте, курс которой сейчас снижается, а долгосрочные - в той, в которой поступают ваши доходы. Это может оказаться менее выгодным на старте, зато более надежным в будущем.
Во-вторых, в большинстве ипотечных договоров есть такой пункт: "Банк оставляет за собой право изменить процентную ставку по кредиту в случае изменения ставки рефинансирования". Ставка рефинансирования устанавливается Центробанком России. Именно она определяет "стоимость" денег на финансовом рынке, которые одалживают банки, чтобы выдавать всевозможные кредиты. Понятно, что если банку деньги будут доставаться дороже, то и он, в свою очередь, повысит цену выдаваемых ссуд.
В последние пятнадцать лет ставка рефинансирования Центробанка России неуклонно снижалась. И пункт из договора, о которым мы говорили, превратился фактически в формальность. Но кризис меняет ситуацию. Недавно Центробанк повысил ставку рефинансирования. Не намного - всего на 0,25% (ныне она составляет 10,25%). Вряд ли банки из-за этого пересмотрят условия вашего ипотечного договора - никто не хочет отпугивать клиентов. Но формально они получили на это право. И если (в худшем варианте) финансовый кризис усилится, и ставка рефинансирования будет еще раз или два повышена - может произойти пересмотр кредитных договоров.
Другое дело, что конкуренция на рынке столь высока, что наверняка найдутся более устойчивые банки, которые не станут повышать ставки (как это уже наглядно продемонстрировали некоторые игроки рынка минувшей осенью). И если условия вашего банка перестанут вас удовлетворять - вы сможете воспользоваться системой рефинансирования кредита.
Финансовый кризис - это далеко не конец света. Это, прежде всего, напоминание о том, что, имея дело с финансами, нужно быть аккуратным, точным, расчетливым и внимательно следить за тем, что происходит на рынке.
Если вы собираетесь взять ипотечный кредит - внимательно изучите все правила игры на этом поприще, уточните требования банков к заемщикам , проанализируйте предлагаемый вам ипотечный договор .
Если вы уже выплачиваете ипотечный кредит - не забывайте время от времени наблюдать за тем, что нового появляется в этой сфере. Это поможет избежать лишних рисков и со временем улучшить условия кредитования .
Как мировой кризис ликвидности может отразиться на российской ипотеке? Прогнозы участников рынка:
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж":
Кризис стал хорошей "прививкой" от возможных проблем, так как показал, что может произойти в результате более чем мягкого отношения к заемщикам со стороны банков. Но в российских банках процедура андеррайтинга (проверки заемщиков) гораздо более жесткая, и поэтому сейчас, с точки зрения рисков для кредитора, причин для беспокойства нет. Конечно, на рынке существуют структуры, которые жертвуют понятием антирисковости в бизнесе в угоду текущему финансовому результату банка или текущему показателю рентабельности по сделкам банка (примеры на рынке наглядные есть), но те банки, которые пошли по принципу "сейчас мы заработаем и черт с ней - с ликвидностью портфеля", собственно, и поплатились. И очень хорошо, что кризис такого мирового масштаба, коим стал американский, может "вычищать наши конюшни". Так что в целом можно сказать, что это тот редкий случай, когда американские проблемы могут оказать положительное воздействие на российский рынок ипотеки.
Что касается будущего, то масштабы ипотечного кредитования будут зависеть только от спроса, а он будет только увеличиваться, исходя из того, что сегодня в России альтернативы ипотеке нет. У населения растут доходы, и увеличиваться масштабы ипотечного рынка будут вне зависимости от того, какими будут ставки по кредитам.
Что касается колебания ставок, то я полагаю, что ставки по ипотеке могут быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция в этом году будет зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14% годовых. И не надо обещать меньше, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы.
Дмитрий Афонин, аналитик Абсолют банка:
Спрос на ипотеку со стороны населения не утихает вследствие кризиса ликвидности. Банки стали более ответственно относиться к кредитованию физических лиц, выбирая наиболее надежных заемщиков. Хотя, к сожалению, это вынужденная мера вследствие нехватки денежных ресурсов. Не было бы счастья, да несчастье помогло, как говорится. Думаю, розничные кредитные портфели банков станут более качественными. Возможно, благодаря этому снизятся темпы роста просроченной задолженности.
Иван Грачев, депутат Госдумы России, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, председатель Национального совета оценщиков:Сложившаяся ситуация подтвердила многие вещи, которые я выдвигал как теоретически верные. Например, я говорил, что нельзя ориентироваться на западные деньги, и чтобы строить нормальную ипотеку в России, надо иметь на такую же сумму систему сбора длинных низкопроцентных денег. Большинство банкиров со мной не соглашались. Они говорили: мы за границей берем деньги и все замечательно. Второй момент: мы говорили, что нельзя рассчитывать на ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом. Нормальный первоначальный взнос - это 20-30 процентов от рыночной стоимости квартиры. По-другому массово быть не может. Мне возражали, что такие кредиты дают в Америке. А теперь в США вылетели в трубу такие кредиты.
О чем все это говорит? О том, что надо строить внутреннюю сбалансированную систему, которая собирает денег примерно столько же, сколько выдает, которая использует, в частности, стройсберкассы и другие механизмы, характерные не для самых развитых стран.
Алексей Струнилин, член правления банка "Глобэкс":
Я считаю, что ситуация на мировых рынках упорядочит и ужесточит финансовый контроль для предотвращения рисков в каждой организации. Сейчас наступает время кредитора, а не заемщика, которому придется доказывать свою финансовую состоятельность.
Если сравнивать кризис со своего рода "прививкой", то у многих "пациентов" она вызовет сильную аллергическую реакцию, а некоторым может понадобиться даже реанимационная помощь.
В целом сложившаяся на рынке ситуация заставляет финансовых партнеров быть более прозрачными и понятными в методах ведения своего бизнеса, что расценивается как положительный момент.
Наталья Борзова, заместитель генерального директора компании "Финэкспертиза":
Мировой кризис ликвидности заставил многие российские банки взглянуть по-новому на источники своих ресурсов. Более дешевые ресурсы из-за рубежа просто перестали приходить или подорожали. Таким образом, вдруг стало очевидным, что не бывает абсолютно надежных источников, и соответственно есть жесткая необходимость просчитывать возможные риски и способы их покрытия и в этом направлении. И это действительно оказалось своевременной "прививкой" от финансового кризиса нашей банковской системы, так как на сегодня благодаря совместным усилиям банкиров и Банка России "приступ купирован".
Евгений Пен, директор петербургского филиала Тверьуниверсалбанка:
Оценить последствия кризиса ликвидности мы сможем только ближе к лету 2008 года, когда станет понятно, как российский банковский сектор завершил финансовый год, и как скорректировал свои кредитные программы. Думаю, что изменения будут малозаметны, но некоторые банки, агрессивно ведущие себя на рынке потребкредитования, возможно, выйдут из сектора мелкой розницы.
В общем и целом объемные и количественные показатели рынка ипотеки будут расти, но будут появляться новые, более обоснованные, требования к заемщикам. Ставки по ипотечным кредитам будут иметь очень плавную тенденцию к снижению. Но в ближайшие три года мы вряд ли увидим европейский уровень ставок.
Ольга Беленькая, заместитель руководителя аналитического департамента компании "Совлинк":
последние годы объемы ипотеки росли трехзначными темпами, и в этом году ожидается примерно двукратный рост. В дальнейшем темпы роста снизятся, но будут превышать динамику розничного кредитования в целом.
Динамика процентных ставок по ипотеке будет зависеть от комбинации двух ключевых факторов - усиление рыночной конкуренции (фактор снижения ставок в среднесрочной перспективе) и снижение доступности финансирования (фактор, препятствующий их снижению). Исторически источником финансирования ипотеки в России были дешевые ресурсы с западных рынков. Теперь же вследствие ипотечного кризиса в США рефинансировать на Западе ипотечные кредиты стало практически невозможно, а внутри страны долгосрочных ресурсов не хватает. При этом процентная маржа в ипотеке заметно ниже, чем в потребительском кредитовании. Пока, несмотря на сложную ситуацию с ликвидностью, большинство крупных банков избегало повышать ставки по розничным кредитам. Проблемы с ликвидностью заставили некоторых из них временно отказаться от выдачи ипотечных кредитов или повысить ставки. Поэтому мы ожидаем перераспределения доли ипотечного рынка в пользу крупнейших универсальных банков. А конкуренция между ними будет удерживать ставки от существенного повышения.
Игорь Кузин, председатель правления банка DeltaCredit:
Как известно, сейчас ситуация на финансовых рынках неадекватная. На мировых рынках с начала августа раскручивается серьезный кризис ликвидности, который начался с банкротства нескольких десятков ипотечных компаний США, занимавшихся выдачей "плохих" кредитов. Мы ежедневно следим за ситуацией, пытаясь понять, куда она ведет, и будем корректировать наше ценообразования в соответствии с тем, что видим. Процентные ставки по ипотеке пока повышать не собираемся, хотя другие, как известно, это уже это делают. Время заставит большинство банков повысить ставки.
Ставки по ипотеке в России могут и не вырасти. Но если так случится, то за счет того, что прибыльность ипотечного бизнеса значительно снизится. Но банкротства маловероятны. Ипотечные банки в России, думаю, не пострадают, так как не имеют больших объемов кредитования.
foto/www.iuyt.ru
Источник 123credit.ru |
