Кризис – вещь для простого обывателя, такого, как вы и я, непонятная, но устрашающая. Чего ждать? Как готовиться? Как выжить, не потеряв? Что делать если, например, назрела необходимость в расширении (приобретении) жилплощади, и возможность есть, и терпеть больше нету мочи? А ну, как купишь жилье, а оно через полгода в два раза упадет в цене? Обидно же. А еще обиднее, если и покупаешь-то лишь с целью сохранить заработанное тяжким трудом.
Хорошо, когда на помощь простому человеку приходят профессионалы. Не то, чтобы на их точку зрения можно было бы полностью положиться (есть тихое подозрение, что в данный исторический период и профессионалы не очень-то могут прогнозировать развитие событий), но их мнение хоть как-то обосновано, и может навести нас на умную мысль, а то и привести к каким-то конструктивным выводам. Тем же целям был призван служить практический семинар «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса?», проведенный 20 ноября для коллег и СМИ компанией Urban Group. Спикерами на семинаре выступали Андрей Пучков — директор по инвестициям, — и Роман Большаков, коммерческий директор компании.
Андрей Пучков начал с того, что описал основные страхи, мучающие покупателя недвижимости сегодня – это неполучение прав собственности на приобретаемый объект и снижение цены. И основные мотивы покупки: для жизни или в качестве инвестиций. «В сегодняшних реалиях, — особо отметил докладчик, — инвестиции делаются не ради доходности, а ради сохранения средств». Средства можно сохранять и другими способами: купить доллары США, положить на депозит или, в банковскую ячейку, приобрести золото, антиквариат и т.д. Но непонятны перспективы роста (сохранности) любых вложений. Так что вложения в недвижимость – вроде бы не более и не менее рискованный ход. Но как подстраховаться в случае ее покупки? На что обращать внимание?
Раньше риски покупателей снижала репутация девелоперской компании. Крупные компании при этом считались более надежными. Сейчас риски при покупке объекта у большой и известной компании и у компании в десятки раз меньшей по масштабу практически равны. Более того, компании, чья репутация обеспечивала ранее легкий доступ к дешевым заемным ресурсам, и которые, воспользовавшись этим, нарастили долговой портфель, сейчас сталкиваются чуть ли не с большими проблемами – ведь им нужно обслуживать и возвращать огромные кредиты.
Поэтому при выборе объекта той или иной компании-застройщика, нужно обращать внимание, в первую очередь, на степень готовности объекта, рассматриваемого в качестве покупки. Она не должна быть ниже 75 процентов. Лучше 80. Нужно выяснить, сколько еще объектов с той же степенью готовности ведет застройщик. Если таких проектов много, может получиться, что собственных средств для завершения всех их у застройщика не хватит. И он будет решать, что предпочесть. Скорее всего он точно достроит то, что ближе к завершению. Обязательно обратите внимание на активность на строительной площадке.
Кроме финансовых рисков, есть еще и риски юридические. Они связаны с подготовкой качественной исходно-разрешительной документации и схемой продаж. С точки зрения выступающих экспертов, и тот и другой риск можно свести к нулю, только если вступать в отношения с компанией, строящей в соответствии с 214 законом (Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости). По нему работает не более 10% строителей, так как выполнять его требования чрезвычайно трудно, а схем финансирования и продаж много. Но при работе по этому закону договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу. Только 214 закон гарантирует полную возвратность средств покупателю в том случае, если застройщик существенно нарушает условия договора долевого строительства. Риски уменьшаются еще и из-за того, что для тех, кто строит по этому закону, не закрыто банковское финансирование.
Существует еще один риск, о котором нельзя не упомянуть. Он связан с самой компанией-застройщиком. Андрей Пучков предостерегает: «Покупатель, приходя в офис известной компании, не всегда заключает договор именно с этим юридическим лицом. Иногда на вывеске написано одно, а договор заключается с совершенно другим юридическим лицом. В этом случае нужно очень тщательно проанализировать уставные и прочие документы данной компании – при возникновении проблем, эти обстоятельства станут первоочередными. И задним числом, к сожалению, иногда поделать уже ничего нельзя».
О том, какую недвижимость рациональнее приобретать в условиях кризиса, рассказал Роман Большаков. «На наш взгляд, — говорит эксперт, — наиболее перспективными являются две категории жилья: дешевая качественная недвижимость и уникальное, дорогое жилье, обращающееся на рынке по законам редкости». Это неудивительно. Качественный эконом-класс нужен всегда. А на уникальные объекты класса люкс тоже не переводятся любители. Реконструированный особняк времен Пушкина с видом на Кремль и его окрестности, или с личным парком – непреходящая ценность.
И не важно, дешевая или дорогая будет сберегать средства в условиях кризиса. Важно только, чтобы и дешевое жилье не разваливалось, а было хорошего качества. «Необходимо помнить, — заметил докладчик, — что недвижимость – это актив, который приобретается на среднесрочную перспективу: минимум на 3-5 лет. Иначе в условиях кризиса инвестор рискует столкнуться со снижением стоимости».
А в том, что цены, даже если они и понизятся в ближайшие полгода-год на 20-25%, вернутся в прежнее положение, а, скорее всего, и вырастут, Большаков не сомневается: «Ситуация на рынке следующая, — говорит эксперт, — По плану в Москве 2008 году предстоит ввести в строй 5 миллионов квадратных метров. По состоянию на третий квартал 2008 года введено в эксплуатацию всего 2 миллиона квадратных метров. Очевидно, что усугубляется дефицит жилья. И хотя на фоне кризиса спрос пошатнулся, но потребность в жилье не снижается. Плюс миграционный спрос. Так что спад очевидно продлится лишь ограниченный отрезок времени, за которым последует рост».
Почему цены упадут только на 20-25%? Роман Большаков рассказал, какой логикой вводится это ограничение: «Штрафные санкции в адрес покупателя не превышают 30% стоимости квартиры (то есть при расторжении договора купли-продажи покупателю возвращают деньги за вычетом именно такого штрафа, а чаще и меньшего), так что застройщик ограничен этими штрафными санкциями». Естественно, если цена снизится на 50%, то любой покупатель наплюет на потерю 30-ти, чтобы выгадать и остаться в 20-ти процентном выигрыше. Может пойти цепная реакция, когда покупатели в массовом порядке начнут требовать досрочного возврата денег. Застройщики, как уверен эксперт, не допустят такого обрушения рынка.
foto/www.photosight.ru
Источник sob.ru |
