Финансовый кризис

Цены на недвижимость в столичном регионе снизились на 10%, но девелоперам пока удается их скрывать - о скидках они готовы говорить только с глазу на глаз с покупателями. Последних же девелоперы ищут, увеличивая комиссии риэлторам. Еще одним следствием финансового кризиса стало перепрофилирование квартир, покупавшихся с инвестиционными целями. Столкнувшись с падением цен, владельцы инвестиционного жилья стали сдавать его в аренду.

В пятницу 14 ноября состоялась конференция "Финансовый кризис и его влияние на рынок недвижимости", организованная Группой Компаний "Росинка", на которой участники рынка рассказали о произошедших с начала осени изменениях на рынке и сделали прогнозы относительно того, как будет развиваться ситуация дальше. Первым слово взял представитель компании "Росинка" Анатолий Валетов, который отметил, что спрос на прежде недоступный поселок, которым управляет его компания, сильно понизился: не стало былого листа ожидания, заполненного на два года вперед. "Вероятно, кризис затронет "Росинку" через полгода-год, и мы хотим к этому подготовиться", - заявил Валетов. Будущее другого проекта "Росинки", поселка Angelovo, который строился на продажу, и вовсе оказалось под вопросом.

Кулуарное снижение цен

"В конце лета было понятно, что ожидать роста цен во втором полугодии не приходится, несмотря на то, что первое полугодие показало рост 30%. На рынке наблюдается затишье, - такими словами начала свое выступление Марина Маркарова, управляющий партнер Mayfair Properties. - Клиенты решили отложить покупки до начала следующего года. Спрос сократился на 30%. Произошел отток инвестиционных покупателей - они перешли в формат вторичных продавцов. Собственники снимают свои предложения с рынка. На первичном рынке ситуация довольно сложная. Никто не объявляет о снижении цен, но неофициально есть скидки порядка 10%".

Маркарова также говорит о кулуарном снижении цен - никто из девелоперов открыто об этом не заявляет, но все готовы давать 10%-ю скидку. Первичный рынок пострадал сильнее. "До конца года, на наш взгляд, неофициальный спад цен составит порядка 10-15% и 20-25% на элитном рынке. К марту снижение, по нашим оценкам, составит 25% в целом по рынку. Заморозка проектов приведет к тому, что на первичном рынке усилится дефицит. На вторичном рынке, напротив, предложение увеличится".

Ещё один прогноз, сделанный компанией Mayfair, - появление новых игроков, тех, например, для кого недвижимость не является профильным активом (скорее всего, сырьевых). "Ряд компаний уйдет в другие отрасли экономики. Кроме того, произойдет возврат к долларовым контрактам", - заключила Маркарова.

Источник: irn.ru

Из покупателей в арендаторы

Девелоперы сходятся во мнении, что в результате сокращения программ ипотечного кредитования многие покупатели перейдут в разряд арендаторов. При этом исполнительный директор компании Evans Property Services Максим Мокеев говорит о том, что нынешний кризис имеет обширный характер и многие откажутся не только от покупки, но и от аренды: "Мы прогнозируем в будущем уменьшение спроса и уменьшение арендных ставок как следствие. Уже сейчас наблюдается отсутствие достаточного спроса в самых дорогих сегментах. Кроме того, мы отмечаем и снижение среднего бюджета заявки (люди ищут более дешевые квартиры)".

Однако, по мнению Мокеева, арендный рынок пострадает меньше, чем рынок купли-продажи, и снижение будет плавным, поскольку он не завязан на кредитные деньги - соответственно, нет проблем с ликвидностью. При этом пик падения на арендное жилье, по мнению эксперта, должен быть пройден через 6-8 месяцев. По словам Мокеева, на рынок оказали влияние сокращения в компаниях, отзыв иностранных топ-менеджеров, а также валютная волатильность (сейчас арендные договоры собственники решили заключать в долларах, а не рублях, как это делалось в течение последних 2-3 лет). Зато на руку аренде играет и тот факт, что арендаторы обладают фиксированным бюджетом, а арендные договоры в основной массе заключаются на долгий срок.

Арендный рынок не был перегрет

"Арендные ставки росли не так быстро, как покупка, - говорит Макеев. - За последние 2-3 года покупка выросла в 3-4 раза". В высоких сегментах ожидается, что арендные ставки опустятся на 30-50%. Пока же Evans Property Services не отмечает увеличения количества арендаторов, а вот собственников стало больше на 30%, т.е. предложение повысилось. Владельцы выставляют квартиры в аренду, т.к. продавать сейчас не хотят. Мокеев говорит, что как и в 1998 году, собственники в условиях сегодняшнего кризиса станут менее капризными, а также станут чаще обращаться к агентам: "В 1998 году собственники оплачивали комиссию клиента и устраивали арендные каникулы сроком до 3 месяцев".

Загородная недвижимость подешевела в два раза

Снижение цен отмечается и на рынке загородной недвижимости, но девелоперы пытаются из последних сил их держать и включать в цену дополнительные сервисы: "В прошлом году на рынок выводилось 15 проектов в месяц, в этом до кризиса стоял план по вводу 40 проектов. Девелоперы повышают комиссии риэлторам, а также дают более благоприятные условия по рассрочкам. Все новые проекты, которые выводятся на рынок, выходят по более адекватным ценам - в связи с тем, что себестоимость строительства подешевела: арматура, бетон, цемент подешевели в 2 раза. Цена квадратного метра на стадии строительства опустилась с $2000 до $1200", - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Переориентация на аренду, по словам Литинецкой, затронула и рынок загородной недвижимости: "Раньше очень немногие девелоперы хотели вкладываться в арендные проекты, поскольку срок окупаемости таких поселков - 30 лет. Кризис привел людей к мысли, что нужно попытаться адаптировать их к аренде, превратить в доходные дома".

До 30 км

"Во-первых, дача не является необходимостью, - объясняет Литинецкая причину кризиса на рынке загородной недвижимости. - Во времена кризиса она интересует людей меньше всего, поэтому те поселки, которые находятся на 60 км - сейчас в очень тяжелой ситуации, т.к. очень рискованно выводить на рынок в следующем году дачные поселки. Больше шансов на жизнь у таунхаусов - малоэтажных построек, находящихся до 30 км. Это те поселки, которые можно позиционировать как для постоянного проживания.

Во-вторых, несмотря на то, что загородная недвижимость наименее чувствительна к сокращению ипотечных программ (кроме поселков экономкласса), девелоперы строят как раз-таки на заемные деньги. Поэтому те из них, кто находится на стадиях строительства, предпроектной подготовки, госкомиссии, попали в более тяжелое положение. Есть поселки, которые неофициально дают скидки в 50%, - говорит Литинецкая. - С тем, чтобы хоть как-то привлечь рефинансирование, хоть как-то показать темпы строительства и хоть как-то привлечь покупательскую активность".

Земельные участки можно по пальцам пересчитать

Все участники конференции сошлись во мнении, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладает земля. Евгений Иванов, генеральный директор компании "Усадьба" говорит, что при дефиците земли в московском регионе, не стоит ожидать больших выбросов участков: "Дома и квартиры имеют тенденцию к моральному устареванию. Сегодня интересней всего вкладывать в участки, расположенные в застроенных коттеджных поселках, с землей высокого качества (Рублево-Успенское шоссе, Калужское, Киевское, Дмитровское) - лучше, если это лесная земля. Такой участок в перспективе только вырастет в цене, т.к. их можно по пальцам пересчитать. Владельцы таких участков подвержены сегодняшней ситуации и выставляют их на продажу (не потому, что они завязаны на заемные средства, а потому что готовы отказаться, чтобы войти во что-то более интересное)".

"Рынок больше не съест всё"

Литинецкая говорит о том, что кризис может благотворно повлиять на сознание девелоперов и приблизить их к реальности, а также заставить тщательнее подходить к выбору проекта. Сегодня уже отложена реализация проекта "Остров Истра", в котором предполагалось строить виллы на пойме Москвы-реки на участках площадью в 1500 кв. метров и без возможности приживания какой-либо зелени. Эксперт также приводит и другие примеры дальнейшего развития событий: часть мега-проектов будет продаваться полностью или частично (например, проект "А101"), или как земельные участки, или девелоперы будут включать дополнительные услуги (в проекте "Высокий берег" в цену таунхауса включается бесплатная квартира). Возможен и вариант, когда большинство рассрочек будет беспроцентными или более гибкими (такие условия предлагает проект "Павлово"), или девелоперы постараются кредитовать проект за счет собственных средств (например, проект "Лион", где инвестором является "Газпромбанк"). Кроме того, стимулировать продажи будут посредством увеличения комиссии брокерам - она уже достигает 7%. Многие вообще отдадут продажи на аутсорсинг. Наиболее удачливые девелоперы попытаются войти со своими проектами в федеральные программы. "Надо отдать должное, - говорит Литинецкая, - только они и выживут".

Тяжелее всего ситуация обстоит с проектами, находящимися в стадии строительства, но, с другой стороны, им и легче, т.к. те иностранные фонды, которые сегодня заявляют о своих намерениях что-либо приобрести, заинтересуются только ими. Легче всего приходится предпроектным объектам, поскольку ещё есть шанс скорректировать концепцию. Они к тому же не зависят от кредитов. Девелоперы имеют шансы перепродать их - сейчас таких проектов появляется много. Эксперты ждут начала следующего года (по другим прогнозам - марта-апреля 2009 года) - именно тогда, по их мнению, рынок достигнет дна.