Приветствую Вас Гость | RSS

Финансовый кризис

Сортировать по: Просмотрам, Коммментариям или Дате.
Главная » 2009 » Сентябрь » 7 » Камерон Ф. Сойер: рынок недвижимости цикличен, и все кризисы на нем — в природе вещей
Камерон Ф. Сойер: рынок недвижимости цикличен, и все кризисы на нем — в природе вещей
15:37
В интервью BFM.ru признанный эксперт в области недвижимости Камерон Ф. Сойер сказал, что благодаря кризису из отрасли уйдут случайные люди, что России не хватает развитых пригородов, а также рассказал, что поставил ящик виски на то, что российский рынок недвижимости к концу года вернется к рублевым ценам докризисных времен.

— Начнем с главного. Как кризис повлиял на вашу компанию и на рынок недвижимости в целом?

— Это общеизвестно. Упали объемы продаж и количество площадей, сданных в аренду. Упали ставки, упали цены. Появились очень большие проблемы у тех девелоперов, которые развивались на кредитах.

Но это не наш случай. У нас — существенные спады оборота по брокериджу и консалтингу. Но у нас нет никаких кредитов, мы всегда работали без них. Тем не менее, сейчас очень тяжелые времена. Хотя, как известно, рынок недвижимости цикличен, и все кризисы на нем — в природе вещей. И сейчас хорошее время для разных действий в области недвижимости.

— Для покупки земли?

— Да. И для переформирования компаний, для формирования новой стратегии. Хорошее время для тех девелоперов, которые не обанкротились. И большая чистка среди людей, которые думают, что этот рынок идет только вверх. К сожалению, прошла чистка и среди очень нужных компаниям людей — работы на всех не хватает.

— Есть ли сегодня инвесторы, готовые вкладывать в российскую недвижимость?

— Долгое время на рынке не было сделок вообще — я имею в виду период с августа прошлого года до марта—апреля. Были единичные сделки, потому что продавцы не ориентировались, насколько упадут цены, и не хотели продавать слишком дешево, а покупатели поняли, что все стоит примерно в два раза меньше, и не были готовы платить столько, сколько просят продавцы.

Но в апреле продавцы стали более реалистичны, и начали идти сделки. Сейчас мы наблюдаем довольно большой объем сделок по купле-продаже инвестиционных объектов. Так что кризис вовсе не означает, что нет активности никакой.

— Очевидную активность проявляют банки. Уже начался процесс передачи банкам имущества девелоперов: Mirax, ПИК... Вам все это не напоминает национализацию?

— Нет. Это нормальный процесс. Они занимали деньги, а теперь не могут расплачиваться. Я не видел ни одного факта, который показывает на национализацию. Если банк финансирует объект, и заемщик не может обслуживать кредит, залог должен перейти к банку. А как иначе?

— Сейчас очень много дискуссий по поводу того, что будут делать банки с этими залогами. Они привлекают вас — консультантов?

— Конечно, это целая индустрия, которая очень хороша для деятельности консалтинговых компаний. Для банка очень большая проблема — получить проблемный объект. Банк не владеет ни технологиями, ни людьми, ничем, что нужно для работы с такими объектами. Им жутко нужны в этой ситуации консультации.

Это не я придумал, такая практика существует сто лет на Западе. На Западе тоже бывают регулярные кризисы в области недвижимости. Как раз когда я уехал из Америки, в 1989-1991 году, тоже был кризис на рынке недвижимости. Очень многие объекты пустовали и перешли банкам. Там целое разбирательство было. У нас тоже здесь будет это.

Мы сейчас работаем над несколькими такими объектами, помогаем разным банкам. Здесь ничего страшного нет, и никто особо не предполагал, что именно проблемные объекты недвижимости — причина второй волны кризиса. Недвижимость не при чем, когда есть проблемные производственные предприятия и добывающая промышленность.

На самом деле, я не думаю, что будет вторая волна. Резервы сейчас опять выше 400 млрд долларов. Дай бог, оживление будет скоро.

— Вы можете сравнить рынок недвижимости того периода, когда вы приехали в Россию, и нынешний?

— Когда я приехал в Россию, здесь уже был рынок — это были спекуляции с квартирами. Это 1991 год, и еще существовал Советский Союз. Квартиры продавались, хотя это было запрещено. Собственности еще не было, но продавали их довольно открыто. Просто люди договаривались, платили друг другу, потом меняли прописку. Были и маклеры — правда, находившиеся в неком подполье.

А офисный рынок возник еще раньше. В СССР существовало УпДК, главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (структура МИД), через которое иностранным компаниям сдавали офисные площади. И был известный Центр международной торговли, тоже под управлением УпДК, для иностранных компаний.

Еще в Советском Союзе, при Горбачеве, была зарегистрирована компания, которая называлась СП «Перестройка». И она, по сути дела, стала первой девелоперской компанией новой России, которая строила офисные здания и первые таунхаусы в России. И в 1991 году я приехал работать в эту первую профессиональную российскую компанию по недвижимости на должность замгендиректора.

— Учредителями выступали советские организации?

— Учредителем был «Мосинжстрой», огромный строительный комбинат, и американская девелоперская компания Worsham Group. Во главе стоял Андрей Строев, который сейчас заместитель мэра Сочи. Эта была его идея. Но в то время заниматься недвижимостью в России было дикой авантюрой. Сейчас, через 18 лет, у нас довольно развитый рынок с десятками тысяч игроками. Тогда в индустрии недвижимости было, возможно, 18 человек.

— И каково вам было здесь после Америки?

— Здесь все было новое, и можно было занимать хорошие позиции, найти свою нишу. А в Америке рынок давно поделен, там сложились определенные правила игры, которым следуют уже поколения. Здесь более интересно, но на начальном этапе было практически невозможно привлекать сюда инвестиции. Инвесторы, которые вкладывали в недвижимость разных стран, просто смеялись, когда мы предлагали им вкладываться в Россию.

— И как же вы нашли первых зарубежных инвесторов?

— Мы с несколькими партнерами ушли из СП «Перестройка» в конце 1992 года и в 1993 году образовали компанию GVA Sawyer (теперь ЗАО «Сойер и Ко». — BFM.ru). В конце 1994 мы подписали с итальянскими инвесторами договор о финансировании вот этого дома на Берниковской набережной, где мы сейчас сидим. Итальянцы оказались в какой-то мере авантюристами. Хотя можно сказать и по-другому: они оказались смелыми и дальновидными.

— А как вообще менялось соотношение прибыли и риска за годы вашей работы в России?

— Прибыльность падала постоянно. И риски тоже. Но риски бывают разные: юридические, общие макроэкономические, политические. Например, на улицах Москвы в 1993 году стреляли. Сейчас рисков гораздо меньше. И, например, риски, связанные с рынком, в России как раз меньше здесь, чем на Западе. Потому что здесь не хватает площадей. Если их не хватает, риск, что какое-то здание надолго опустеет, очень маленький. На Западе все серьезнее — почти всегда есть вероятность, что площади будут пустовать и никто не захочет их взять в аренду. Юридических рисков в России также мало, здесь крепкое законодательство. Хотя есть проблема коррупции в судах, но, конечно, не в таком объеме, как обладание полным правом собственности на здание.

— А как же коррупция в отрасли?

— Думаете, на Западе нет коррупции? Конечно, есть, это человеческая слабость. Россия не самая худшая из стран в том, что касается коррупции в строительстве. Есть большая коррупция в процессе приватизации земли. А получение разрешения на строительство — это стандартная процедура, правда, в разных городах она проходит по-разному. Но в основном это довольно чистый процесс. Но надо соблюдать нормативы, а это очень сложно. И некоторые люди думают, что просто нужно найти, кому заплатить. Таким людям приходится очень тяжело.

— Вы работаете с подрядчиками, которые возводят так называемые «частные города» в российских регионах, например возле Новосибирска и Челябинска. Чем интересны такие проекты для России?

— У советских городов не было пригорода. Были высотные дома, 10, 20 этажей, а потом заканчивался город, и через улицу начиналась настоящая деревня, с коровами. Вот такое было советское градостроительство. Это неестественно. Такое может существовать только в плановой экономике, где не формируется стоимость земли, где земля не имеет цены, потому что оборот земли запрещен.

Когда же земля имеет рыночную стоимость, тогда формируется естественная градация. И пригороды нужны. В Москве отсутствует этот пригород. Конечно, сейчас он строится, но этот процесс еще будет лет сто продолжаться. Когда есть естественно развитый пригород, там есть инфраструктура, и там можно строить коттеджные поселки без собственной инфраструктуры. Можно построить 50 домов и их спокойно продавать и знать, что твои покупатели могут заехать за угол за продуктами, там будет парикмахерская и т. д., потому что это все урбанистический район.

Но это отсутствует в России. Поэтому жить здесь за городом очень тяжело. Есть и проблема транспортных развязок. Например, Рублевка очень сложная зона с точки зрения транспорта. Гораздо комфортнее сейчас направление по Киевскому и Новорижскому шоссе.

Что касается транспорта, то естественный транспорт для загородных жителей в таком мегаполисе как Москва, — это электричка. На Западе, в Нью-Йорке, никто не ездит на машине из Коннектикута в Манхеттен, например. Но там очень хорошие электрички, приличные поезда со всей инфраструктурой: Интернет, бар, клубные вагоны и т. д. Это нужно и здесь. Тогда люди будут ездить на электричках.

— Один из загородных проектов вашей компании — строительство аутлет-моллов, анонсированное в самом начале кризиса. В какой стадии сейчас реализация этих планов?

— Мы закрыли первую сделку в январе, после кризиса. Полным ходом идет проектирование и согласование проекта. Мы купили земли в деревне Черная Грязь, около Шереметьево. В планах еще один аутлет-молл в Питере, и еще один по Киевскому направлению Москвы, которое нам очень нравится. Там рядом аэропорт Внуково.

Проекты хороши в том числе и потому, что находятся рядом с аэропортами. Клиенты не только приезжают, они еще и прилетают. На проектирование и согласование уйдет года полтора, и через три года мы планируем открытие.

— К окончанию кризиса?

— Не факт. Никто не знает, когда кризис закончится.

— Сколько девелоперских и строительных компаний его не переживут?

— Невозможно сказать. Никто не знает, сколько в России девелоперских компаний. Многие объекты строились компаниями, которые пять минут назад сформировались, в них состоят два мальчика, богатый дядя и одна собака. Они назвали себя девелоперами, как-то нашли деньги и что-то попытались строить.

Так что давайте поговорим не о компаниях, а о людях. Я думаю, что достаточно существенное количество людей выйдет из этого бизнеса. Я думаю, что много людей, которые решили стать профессионалами по недвижимости, сейчас ушли, и многие не вернутся. Молодое поколение тоже жалуется, что все разделено уже, что шансов стать лидером нет. Это не так.

Жалко, что им так кажется. Мне это казалось в Америке 18 лет назад, может быть, я и там неправ был. Я считал, что шансов нет, надо идти куда-то в новое, где нет игроков. Молодежь в России сегодня говорит то же самое.

— А что сейчас со спросом?

— Спрос есть, но он слабее и меньше докризисного. На Западе спрос на жилье зависит от наличия ипотеки, то есть в США никто не будет покупать дом за наличные. В России ипотеки мало, люди предпочитают копить. Потому что здесь серые зарплаты, и менталитет другой. Российский человек менее уверен в своем будущем, чем западный человек, и боится жить в долг.

Это даже хорошо сейчас; экономика страдает гораздо меньше, чем на Западе от плохих ипотек. Сейчас в России будет меньше строиться жилья, поэтому цены ниже уже не опустятся, и спрос будет. Я думаю, что будет довольно стабильно какое-то время, но потом кончатся пустые площади, и спрос пойдет вверх, и цены.

Я тут поспорил с одним известным человеком, главой американской аудиторский компании. Суть спора в том, что до конца этого года цены на жилую недвижимость в рублях будут не ниже, чем были в конце 2008 года.

— И на что поспорили?

— На коробку односолодового виски. Так что я болею за стабильные цены. Вот и посмотрим, что будет.

Ольга Караулова

foto/www.gvasawyer.ru

Источник bfm.ru
Категория: Интервью | Просмотров: 673 | Добавил: elena | Рейтинг: 0.0/0 |

Теги:прогноз, строительство, рынок, цены, инвестор
Это интерестно:
[24.11.2008][Недвижимость]
Парадокс: во время кризиса в Москве дорожают элитные квартиры
[23.11.2008][Интервью]
Евгений ЯСИН: "Рецессия России не грозит"
[12.11.2008][В мире]
Великая китайская дорога
[18.11.2008][Финансы]
Россия наращивает производство сниженных цен
[21.11.2008][Автомобили]
Volvo невзирая на кризис планирует приобретения
[13.11.2008][Интервью]
Интервью Дмитрия Медведева газете "Фигаро"
[24.11.2008][Культура и Искусство]
Российским актерам сериалов снизят зарплату
[20.11.2008][Интервью]
Нынешний кризис превзойдет Великую депрессию
[21.11.2008][В мире]
Глобальный финансовый кризис в зеркале идеологии «Аль-Кайды»
[13.11.2008][В мире]
Итальянская мафия богатеет на кредитном кризисе
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

Это один из лучших сайтов про мировой финансовый кризис в России. На нашем сайте вы найдете последние новости про мировой финансовый кризис в России. Наши новости, несмотря на финансовый кризис, обновляются по мировым стандартам довольно часто. Наш сайт собирает новостную информацию о финансовом кризисе со всех СМИ. На нашем специализированном сайте будут только новости, имеющие отношение к мировому финансовому кризису. В мировой финансовый кризис входят такие понятия, как экономический кризис, банковский кризис. На нашем сайте про мировой финансовой кризис вы сможете найти народные антикризисные советы.
Меню сайта
Разделы новостей
Безработица [262]
Туризм [185]
Культура и Искусство [153]
Автомобили [205]
Советы психолога [110]
Исторические аспекты [40]
Аналитика [234]
Астрология [35]
Общее [1158]
Финансы [1277]
Недвижимость [266]
Интервью [153]
В мире [1101]
Госмеры [328]
Форма входа
Календарь новостей
«  Сентябрь 2009  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930
Поиск
Друзья сайта
индексы Россия Деньги Валюта кризис экономика кредит Сбербанк автокредит инфляция США недвижимость рецессия цены бюджет государство Лондон Медведев Обама Европа опрос кино Китай Интернет безработица ММВБ биржа банки Банк антикризисный Москва жилье Япония Путин работа образование профессия Нью-Йорк ипотека Италия правительство акция автомобиль суд реклама Центробанк доллар МВФ задолженность лицензия Рост инвестиции ВВП производство импорт аренда торги Кудрин строительство зарплата финансирование занятость евро квартира спад экономия господдержка Великобритания Германия рубль нефть экспорт увольнение Франция спрос продукты Греция Акции инвестор банкротство бизнес долг выход отдых цена продажа Одежда офис скидка сокращение здоровье дом Рейтинг работодатель Покупка расходы гостиница мода закон Новый год Rambler's Top100
Статистика

Наш опрос
В какой степени Фин-Кризис отразился на вашей работе
Всего ответов: 222
Фин-Кризис © 2008-2022
Создать бесплатный сайт с uCoz