Прошедший год кардинальным образом изменил ситуацию на московском рынке офисной недвижимости. Появление приблизительно 1,7 млн кв. м новых офисных площадей, драматическое падение спроса и попытки отдельных арендаторов сдать "излишки" площадей в субаренду привели нас в итоге к ситуации, когда на рынке офисной недвижимости правит арендатор, а ставки упали к уровню 2000-2002 годов, рассказал RB.ru Олег Силюк, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Неслучайно, поэтому, отмечает эксперт, одной из тенденций 2009 года стали сделки по изменению условий в действующих договорах аренды.
Главным трендом прошлого года на рынке офисной недвижимости стали переезды компаний. ТНК-ВР отказалась от аренды 50 тыс. кв. м в БЦ "Западные ворота". "Видео Интернэшнл" не поехала в новый офис площадью 20 тыс. кв. м на Новорижском шоссе в бизнес-парке Riga Land. Среди крупнейших сделок прошлого года - аренда ГК "Олимпстрой" около 11 тыс. кв. метров в БЦ Solutions. Самую крупную покупку совершила "Роснано": госкорпорация приобрела 15 тыс. кв. м в БЦ Principal Plaza, сумма сделки не разглашается.
Ставки аренды стабилизировались
За прошедший год цена предложения на качественные помещения снизилась на 40% от первоначальной (на недостроенные и не готовые к въезду на 50% и на готовые объекты - на 30%), отмечают в "Миэль-Коммерческая недвижимость". По данным компании, в начале 2009 года падение цен на качественные офисные объекты было максимальным - по итогам первого квартала данный показатель составил порядка 33%.
В четвертом квартале 2009 года арендные ставки стабилизировались, говорит RB.ru Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle. По ее словам, офисные ставки аренды в октябре-декабре не изменились с третьего квартала и остались на уровне $700 долларов (без учета НДС и операционных расходов). Базовые ставки класса A составили $450-600 за кв. м в год, в классе B+ ставки держатся в диапазоне $350-450, в классе B- $250-350.
По состоянию на январь 2010 года средние ставки аренды для офисов класса А составили от $550 до $700, класса B - от $300 до $500 кв. м в год без НДС и операционных расходов, рассказала RB.ru Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. По ее словам, самые дорогие объекты предлагались в центре.
По словам Олега Силюка, диапазон запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения категории А лежит в пределах $550-800 за кв. м в год, на помещения B+ - $350-650. "Учитывая уровень вакантных помещений на сегодняшний день (в категории А это - 21%, в категории В - 16%), я придерживаюсь мнения, что уровень ставок аренды не подвергнется существенным изменениям в 2010 году", - говорит RB.ru эксперт.
Риэлторы толкают рынок вверх
По прогнозам "Миэль-Коммерческая недвижимость", к концу 2010 года ожидается увеличение стоимости квадратного метра на 10-15%. Поэтому инвестировать в офисную недвижимость эксперты рекомендуют именно в первом квартале 2010 года. С тем, что нынешний год, возможно, наилучший момент для заключения долгосрочного договора аренды, согласен и Олег Силюк. По его мнению, в ближайшей перспективе спрос на рынке Москвы будет восстанавливаться, и существующий высокий уровень вакантных площадей будет достаточно быстро реализован.
Спрос на офисные площади уже начал восстанавливаться, отмечает в свою очередь Ольга Рыбакова. По ее мнению, со второго полугодия баланс сместится в сторону спроса, а ставки аренды пойдут вверх (цены на офисы в центре прибавят в среднем $50). При этом наибольшей популярностью будут пользоваться офисы в центре, где во время кризиса цены упали наиболее существенно, а арендные ставки на менее качественные проекты в удаленных от центра районах могут продолжить снижаться, считает Рыбакова.
Существенного роста ставок ожидать не приходится, говорит в свою очередь Маргарита Трофимова. По ее словам, уровень вакантных помещений достаточно высок (в среднем, около 20% и более 50% для новых объектов) и вряд ли будет существенно снижаться. "Можно предположить, что существующее предложение позволит удовлетворять спрос в течение несколько лет", - отмечает собеседница RB.ru.
Дина Савельева
foto/www.precisionpaintingplus.net
Источник rb.ru | 
