Цены на московском рынке офисной недвижимости достигли минимума с сентября 2008 года и стабилизировались. В среднем, снижение составило 40% для покупки и 56% для аренды. Эксперты отмечают, что теперь они приблизились к ожиданиям потенциальных покупателей.
Офисы пустуют
Уходящий год ознаменован рекордным количеством завершенных проектов, строительство которых началось в 2007-первом полугодии 2008 года. За девять месяцев было введено в эксплуатацию примерно 1,47 млн кв. м. офисной недвижимости. Всего за год в Москве построят около 2 млн кв.м недвижимости офисного назначения.
Объем качественных офисных площадей (класса А, Б+, Б-), таким образом, достиг 11,3 млн кв.м. Это весьма скромный показатель по сравнению с другими европейскими столицами, констатирует Jones Lang LaSalle. По данным Blackwood, этот показатель еще ниже - 9,75 млн. кв. м.
"Ситуация на рынке кредитования коммерческой недвижимости остается тяжелой, что по-прежнему вынуждает многих девелоперов пересматривать свои планы, переносить сроки ввода строящихся объектов, замораживать либо изменять планируемые к строительству проекты с офисной составляющей", - отмечают аналитики Blackwood.
Тем не менее рынок не может поглотить и такой объем: спрос на офисную недвижимость крайне низок, покупатели и арендаторы откладывают покупки в ожидании дальнейшего падения цен, компании уменьшают арендуемые площади. В итоге, по данным вышеприведенной организации, в конце 3 квартала 2009 г. доля вакантных помещений в классе А составила 15-18%, а в классе В - 25-30%.
В поисках бюджетного офиса
Анализ заявок, поступивших в Blackwood, показал, что в 72% случаев клиенты хотят снять офис, а 28% - купить.
Среди компаний-арендаторов помещений наибольшим спросом пользуются офисы класса В-. Спрос на офисную недвижимость класса С за год (3 квартал 2008 г.-3 квартал 2009 г.) вырос на 29 процентных пункта - с 2 до 31%. Доля заявок на класс А снизилась у данной организации относительно прошлого года на 25 процентных пунктов и составила 18%.
С точки зрения метража, на рынке аренды преобладают заявки на маленькие офисные площади (до 200 кв. м), доля которых составляет 33%. По 23% набрали заявки на крупные (501-1500 кв.м) и очень крупные (свыше 1501 кв.м.) блоки недвижимости. На долю средних блоков пришелся 21% заявок. Интересно, но за год доля заявок на аренду самых больших блоков возросла с 13% до 23%.
На рынке продажи среди запросов доминируют заявки на офисную недвижимость класса Б-: таких нашлось 67%. Одна пятая часть желает купить офис класса Б+ и всего 6% - класса А. Больше всего хотят купить маленькие офисные площади на них приходится треть заявок, на долю средних - 20%, на долю крупных площадей - 20% и на долю самых крупных площадей - 27% заявок. Скорее всего, это связано с приходом на рынок игроков, которые, пользуясь низкими ценами, консолидируют в своих руках значительные активы, полагают аналитики.
Прослеживается еще одна кризисная тенденция: в стремлении оптимизировать расходы на аренду компании сдают высвобождаемые площади в субаренду. По данным, которые приводит Blackwood, около 200 тыс. кв.м. сдаваемой офисной недвижимости сдается на правах субаренды.
Помимо растущего спроса на экономичные офисы наблюдается увеличение числа фрилансеров. Сочетание двух этих факторов дало развитию коворкинга новый стимул. Коворкинг-центры - это снимаемые вскладчину офисные центры площадью от 50 до 250 кв.м. Чаще всего ими пользуютсяфрилансеры и стартап-команды. Идея зародилась в 2005 г. в США. Первым открывшимся в России коворкинг-центром стал центр "Башня" в Екатеринбурге. Сегодня коворкинг-центры также есть в Москве, где их насчитывается более 25, в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Тольятти, Перми, Калининграде, Челябинске, Самаре, Барнауле и др.городах. Коворкинг-центры могут быть всех классов недвижимости.
Стоимость одного рабочего места в московских коворкинг-центрах начинается от 6 000 руб. в месяц (около $200). Стандартный срок аренды - один месяц, но возможна оплата за день и даже почасовая оплата. Арендаторам доступны дополнительные услуги: регистрация фирмы, бухгалтерское, кадровое, юридическое обслуживание и услуги секретаря. Эксперты "МИЭЛЬ" называют идею интересной, но указывают на низкий спрос и большую текучесть клиентов. По мнению управляющего директора по коммерческой недвижимости Blackwood Дэвида О´Хара, скорее всего, это явление не станет масштабным.
Цены падают
Вслед за снижением спроса понижаются и цены. Аналитики Blackwood приводят такие данные по снижению арендных ставок в зависимости от класса с начала года ($/кв.м в год) класс А - 25-30%, класс В+ - 35-40%, класс В- - 45-50%. Сейчас аренда офисов класса А стоит около $700/кв.м, класса Б - около $500/кв.м, класса С - около $300/кв.м в год. Доллар с сентября того года, сделав крутое пике, подешевел, и сегодня он стоит дороже на 21% (рост с 23 до 29 рублей).
"В стремлении привлечь арендаторов активно применяется практика арендных каникул на время отделки - до полугода и даже года (при долгосрочных договорах). Большое количество объектов сдается с уже выполненной отделкой за счет арендодателя. Возможна сильно сниженная ставка на первый год аренды (до 50%) либо отказ от индексации ставки на второй год аренды", - говорит Дэвид
О´Хара.
Согласно приведенным Jones Lang LaSalle сведениям, арендные ставки класса A находятся на уровне $500-600/кв. м в год. В классе B+ ставки держатся в диапазоне $350-450 за кв. м в год, в классе B- $250-350 за кв. м в год.
По данным Russian Research Group, средневзвешенная цена продажи офиса за сентябрь 2008-сентябрь 2009 понизилась на 40% с 7 791 до 4702 $/кв.м. Средневзвешенная цена аренды понизилась на 56% с 1024 до 450 $/кв.м.
Большинство аналитиков полагает, что до конца года цены не будут меняться. В Blackwood допускают снижение цен аренды и продажи еще на 5-10% до конца 2009 года. Специалисты компании обращают внимание на то, что рынок офисов уже достиг "своеобразных критических минимумов" и в будущем ожидается "некоторый рост спроса на аренду помещений и рост количества сделок по покупке офисных активов".
Источник: Russian Research Group, 2009
foto/www.whiteheadfrancis.co.uk
Источник rb.ru | 
