Крупные американские города, которые год за годом сокращались из-за массовой миграции, в прошлом году переломили тенденцию, согласно опубликованным данным переписи за период с июля 2007-го по июль 2008 года. Сказывается то, что в условиях рецессии многие жители вынуждены оставаться на месте, не имея возможности продать свою недвижимость, другие в нынешних условиях предпочитают городское жилье загородным «макособнякам» [большие «конвейерные» дома по аналогии с фастфудом].
Рациональный это выбор или давление обстоятельств, но как бы ни было, в сегодняшних условиях растут старейшие города, население которых до последнего времени сокращалось или во всяком случае не увеличивалось.
За прошлый год Лос-Анджелес зафиксировал самый большой прирост населения с 2002 года, у Нью-Йорка – второй результат после максимального с начала десятилетия. Чикаго, где число жителей сокращалось в течение 5 лет, вырос на 0,73%.
«В старых больших городах ситуация лучше, чем в популярных новых городах», — комментирует в интервью USAToday специалист по демографии Университета Нью-Гемпшира Кеннет Джонсон (Kenneth Johnson). Там, где численность сокращалась из-за миграции, негативная тенденция сейчас проявляется в меньшей степени, а там, где определяющую роль играл приток, например, в пригородах и новых популярных районах, ситуация не такая благоприятная.
Данные на 1 июля 2008 года уже отражают влияние спада на рынке недвижимости — к тому времени он продолжался уже не менее года. В то же время это было еще только начало рецессии, которая возникла в декабре 2007 года.
Коллапс рынка недвижимости особенно сильно ударил по новым пригородам и популярным городам так называемого «солнечного пояса» [юг, юго-запад и запад США], где особенно быстро расширялось жилищное строительство. Лас-Вегас, который несколько лет назад рос с темпом до 3,3% в год, с середины 2007 по середину 2008 года показал всего 0,4%.
«Это резкое замедление, — говорит Уильям Фрей (William Frey), специалист по демографии Brookings Institution. — Кто бы мог подумать еще несколько лет назад. Самый серьезный удар понесли те города, которые очень сильно зависели от жилищного строительства и роста потребления».
Новый Орлеан восстанавливается после урагана Катрина. В 2008 году рост населения здесь составил 8,2% — это самое высокое значение среди 273 американских городов с численностью не менее 100 тысяч человек. По последним данным, в Новом Орлеане 311,85 тысяч жителей против 455 тысяч в 2005-м до прохождения урагана Катрина.
Несмотря на замедление роста в южных и западных районах, 7 из 10 самых населенных городов относятся к «солнечному поясу». Четыре из 10 самых быстрорастущих в 2007-2008 годах находятся в Техасе (Раунд-Рок, Маккини, Киллин, Форт-Уорт). Даллас — восьмой по численности жителей, далее следуют Сан-Диего и Сан-Хосе. Три из 11 городов, которые впервые пересекли 100-тысячный рубеж, находятся в Техасе. Другие рассредоточены по стране.
Вследствие рецессии наблюдается самое существенное замедление миграции со времен Второй Мировой войны, что, в свою очередь, меняет модель роста.
Центральные города догоняют по динамике пригороды, которые раньше росли как минимум вдвое быстрее крупных центров, говорит Фрей. Восстановление крупных городов, возможно, связано с тем, что, не имея возможности продать жилье или не имея работы, люди не могут уехать.
Анализ данных показывает, что наиболее устойчиво по стоимости жилье в тех районах, которые удобно расположены, откуда можно пешком добираться до работы или до магазина. Как отмечает Кэрол Колета (Carol Coletta), возглавляющая сообщество городского управления CEOs for Cities, сегодня многие, оценивая варианты, учитывают расходы на транспорт.
Именно поэтому, возможно, хорошую динамику показывают ближайшие пригороды основных центров. Арлингтон и Александрия близ города Вашингтон оказались в числе 25 самых быстрорастущих. Считалось, что в этих городах мало места для строительства и они уже не растут, но там стали возводить высотные здания и другие проекты на свободной от застройки территории.
Нью-Йорк со значительным отрывом лидирует, удерживая позиции самого населенного мегаполиса (почти 8,4 млн жителей при площади 303 квадратных мили). Лос-Анджелес, занимающий вторую позицию, уступает в два с лишним раза — 3,83 млн человек. Чикаго, когда-то потесненный со второго на третье место, уже отстает от Лос-Анджелеса на миллион человек — 2,85 млн жителей.
В рейтинге 25 крупнейших городов наметились изменения. На 24 позицию переместился Денвер (598,7 тысяч), вытеснив за пределы списка Нэшвилл.
В одном из недавних исследований Brookings Institution определил 15 самых устойчивых к рецессии городов. Исследователи оценили ключевые экономические показатели для 100 крупнейших городских центров, в том числе занятость, стоимость жилья и уровень экономического выпуска. Что примечательно, в 38 из рассмотренных регионов было зафиксировано повышение стоимости жилья, хотя среднее по стране значение составило минус 6%.
На 15-м месте в исследовании Brookings Institution — Альбукерке, Нью-Мексико, где уровень занятости упал на 1,6%, цены на недвижимость снизились на 2,1%, безработица выросла на 2,6%, выпуск сократился на 1,6%. На 14 позиции — Вашингтон, округ Колумбия. В Омахе, Небраска, (10 место) стоимость жилья выросла на 0,4%; в Далласе и Хьюстоне (Техас) — на 3,4% и 4,7% соответственно (эти города разместились на пятой и третьей позиции). Лидером рейтинга является Сан-Антонио, Техас: занятость здесь сократилась на 1%, безработица повысилась на 1,5%, цены на жилье повысились на 0,4%, объем выпуска упал на 2,2%.
Наталья Бокарева
foto/www.iiclosangeles.esteri.it
Источник bfm.ru |
