Аналитический центр IRN в рамках выставки «ДОМЭКСПО» 8 октября провел круглый стол «Загородный рынок становится другим», на котором представил результаты исследования рынка коттеджных поселков за прошедший с сентября 2008 г. период. Несмотря на то, что долларовые цены снизились на 30%, в отдельных поселках эксперты зафиксировали положительную коррекцию цен на те же самые 30%. Впрочем, снижение цен по ряду поселков эксперты объясняют уменьшением площади домовладений, а рост - всего лишь индексацией их в связи с девальвацией рубля. За время кризиса количество поселков с участками без подряда выросло в 2,5 раза.
«Несмотря на то, что год назад многие эксперты говорили о том, что рынок загородной недвижимости ведет себя аналогично квартирному рынку с точки зрения снижения цен, другие - что не стоит ожидать такого сильно падения как на квартирном рынке, потому что темпы прироста на «загородке» никогда не превышали 20-30% в год, а третьи - что загородная недвижимость - товар достаточно дорогой, и спрос на нее в кризис обязательно упадет, потащив за собой вниз цены, все сходились во мнении, что загородный рынок заметно дифференцирован (большое количество направлений, наличие элементов положительного окружения и т.д.) и изменение цен будет дифференцировано в зависимости от конкретного поселка», - заявила Татьяна Калюжнова, руководитель отдела исследований аналитического центра.
Предложение меняется
По данным IRN, общее количество поселков за период осень 2008- 3 квартал 2009 уменьшилось с 301 единицы до 284. Число поселков, ушедших с продажи за это время, больше, чем вновь вышедших на рынок: 64 против 47 объектов.
Уже до кризиса аналитики отмечали снижение объемов предложения в пределах 15-километровой зоны от МКАД в связи с сокращением площади свободных участков под застройку. В 3 квартале 2009 года доля таких поселков составила около 11%. Наибольшую концентрацию поселков эксперты фиксируют на расстоянии 16-25 км от МКАД, а также за пределами 66-километровой зоны от Москвы (в первом случае доля рынка сегодня составляет около 23,5%, а во втором - почти 21%). При этом на последнем диапазоне, по данным экспертов IRN, рост предложения остановился. Это самый уязвимый сегмент, по мнению аналитиков, в кризис покупатели отказываются от приобретения «второго дома».
С осени 2008 года до конца лета 2009 число объектов, в которых концепцией застройки предусмотрены участки без подряда, выросло с 40 до 93 поселков, то есть почти в 2,5 раза. Больше всего их сосредоточено в пределах 11-50 км от Москвы (здесь они составляют более половины всего имеющегося предложения).
Престиж значения не имеет
По данным IRN, средняя площадь индивидуальных участков земли с подрядом/готовым домом - 20,6 сот., а средняя площадь участков без подряда - 21,9 сот. Однако уже за 70-километровой зоной площадь начинает увеличиваться до 25-26,5 сот. Минимальные показатели (около 17-19,5 сот.) зафиксированы в поселках средней удаленности (31-70 км от МКАД). При этом, отмечают в IRN, на площадь участка не влияет степень престижности направления. Как на традиционно престижных (Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское, Волоколамское, Ленинградское, Новорижское, Пятницкое, Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское, Калужское, Киевское шоссе), так и на менее престижных направлениях средняя площадь таких участков составляет порядка 22 сот.
В 3 квартале 2009 года сохраняется тенденция, характерная для 2008 года: средняя площадь коттеджей и домов на участках с подрядом продолжает снижаться. Если в начале 2008 года данный показатель был на уровне 352 кв.м., то в 3 квартале текущего года - около 337 кв.м. Больше всего снизились размеры домов в объектах на расстоянии 16-25 км от Москвы и в диапазоне 36-45 км (почти на 6% в каждом). Исключение сегодня составляют поселки, расположенные в диапазоне 6-15 км от Москвы, где средняя площадь загородного дома выросла на 8%.
Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке
«Если посмотреть на рублевые цены, то они практически не изменились, отрицательная коррекция составила 4% (100 тыс. руб за кв. м.), стоимость домовладения снизилась на 8% в связи с тем, что уменьшилась площадь домов. Однако долларовая цена кв.м скорректировалась на 30% (с $4275 до $3137), примерно на столько же, на сколько и стоимость дома - с $1,5 млн до $1 млн». - Таким образом, отмечает Калюжнова, большинству застройщиков не удалось зафиксировать долларовый уровень цен. - «Те же 30%, которые характерны для квартирного рынка». Видимое снижение стоимости в рублях на 30%, по словам аналитиков, в долларовом исчислении составляет 50-60% или примерно 2-3-кратную отрицательную коррекцию цен.
Менее устойчивыми в период кризиса оказались коттеджные поселки на традиционно престижных направлениях, поскольку в предыдущий период активного развития рынка многие объекты здесь были заметно переоценены за счет высокого уровня спроса. Эксперты IRN приводят в качестве примера поселок «Котово» на Новорижском направлении (38 км), который, несмотря на высокую степень готовности, упал в рублях на 53%, в долларах - на 65%.
Впрочем, несмотря на общее снижение цен на традиционно престижных направлениях, стоимость коттеджного жилья на самых дорогих западных шоссе заметно выросла за счет ограниченного объема предложения и оптимального соответствия ценовых и качественных характеристик строящихся здесь поселков, в основном, премиум-класса (например, поселок «Лион» на 31 км Рублево-Успенского шоссе в рублях подорожал в 2 раза).
Наибольшие падение и рост
Говоря о поселках, где было зафиксировано наибольшее падение цен, эксперты отмечают характерную для всего рынка недвижимости болезнь - переоцененность объекта в докризисный период, как, например, в случае с поселками «Котово» (Новорижское шоссе, 38 км), «Сосновый бор» (Калужское шоссе, 35 км), «Спасское-Семеновское»/ «Каменка» (Дмитровское шоссе,30 км). Отрицательная рублевая коррекция стоимости домов здесь составила от 35% до 53%, долларовая - от 52% до 65%.
Кроме того, эксперты IRN объясняют такую динамику тем, что поселки находятся в стадии строительства, пусть и достаточно высокой. Кроме того, например, для «Котова» на Новорижском направлении на этом диапазоне, по мнению аналитиков, наблюдается большое количество конкурентных предложений (12).
Наибольший скачок цен был зафиксирован в поселках «Морозово Хаус»/ «Морозовские дачи» (Дмитровское, 40 км.), «Зайцево-2»/ «Усадьба Зайцево»/ «Ямское подворье» (Минское ш., 18 км), «Лион» (Рублево-Успенское, 31 км). Здесь зафиксирован рублевый рост от 42 до 81%, долларовый - 4,5 - 32,9%. Для этой группы поселков, напротив, в докризисный период была характерна «недооцененность». Кроме того, положительную динамику цен эксперты объясняют отсутствием достаточного количества конкурентных предложений и высокой степенью готовности («Морозово Хаус» находится в стадии частичного заселения).
Екатерина Власова
foto/www.vposelke.ru
Источник rb.ru |
