В последнее время в связи с кризисом возросло число невозвратов по ипотечному кредиту. Как самому не попасть в подобную ситуацию, и что ждет рынок ипотеки в дальнейшем - комментарии специалистов.
Недавно за неуплату долга по ипотеке была арестована и передана на реализацию квартира в Кировском округе — это первый случай в Омской области. Теперь жилье продадут с публичных торгов в счет уплаты долга. А на прошлой неделе был наложен арест еще на три квартиры уже в Октябрьском округе. Суды во всех случаях удовлетворили иски банков.
По данным пресс-службы УФССП России по Омской области, с начала года возбуждено 14 исполнительных производств, связанных с обращением взыскания на квартиры, находящиеся в залоге по ипотечным кредитам. Между тем в прошлом году в Омской области не было ни одного такого случая.
Банк может составить взыскание либо на арест квартиры (с целью ее реализации в счет уплаты долга), либо реже — на арест имущества должника. Арестовать ипотечную квартиру за долги имеют право даже если это единственное жилье заемщика.
По словам ведущего специалиста пресс-службы УФССП России по Омской области Евгения Виниченко, должник совершает ошибку, если не является на судебные заседания, не пытается как-то уладить дело с банком в досудебном порядке, а за голову хватается только после прихода судебных приставов. Квартиру можно арестовать только по решению суда. До того как решение принято, еще можно попытаться договориться с банком, чтобы тот отозвал исполнительный лист.
После получения исполнительного листа у должника есть пять дней на добровольное исполнение, в противном случае квартиру придут арестовывать судебные приставы. Евгений Виниченко рассказал, что недавно был случай в Ленинском округе: заемщики задолжали по ипотечному кредиту полмиллиона рублей, в ответ банк подал взыскание, но как только судебные приставы пришли арестовать квартиру — жильцы тут же погасили долг.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, эксперты советуют в первую очередь при открытии крупного и долгосрочного кредита всегда рассчитывать только на реально существующие доходы, а не на гипотетические.
Специалист одного из омских банков, пожелавший остаться неназванным, рассказал, почему растет количество так называемых «просрочников» и как самому не попасть в эту категорию.
Большинство «просрочников» — это люди, которые получали ипотеку по поддельным справкам о доходах. Именно поэтому банки всегда очень серьезно отслеживают каждого соискателя — приезжают на место работы сотрудника, общаются с руководством.
В начале кризисной ситуации в 2007 году банки получили большое количество должников. В связи с влиянием мирового финансового кризиса уже сейчас в Омской области около 15 % заемщиков находятся в так называемой «зоне риска», то есть в ближайшее время могут столкнуться с проблемами по выплатам ипотечных кредитов.
Нельзя точно сказать, какой долг должен накопиться, прежде чем банк обратится в суд. Все зависит от того, как составлен кредитный договор (основной документ, регулирующий отношения между заемщиком и кредитором). Иногда банк может подать в суд уже после первой «просрочки», иногда — через 2-3 месяца регулярных невыплат.
Большинство тех, кто задерживает выплаты, делают это умышленно, а не «по воле непредвиденных обстоятельств». Одни специалисты утверждают, что рост долгов связан прежде всего с сокращением размера зарплаты или перебоями с ее выплатами, которые сейчас наблюдаются во многих регионах страны. По мнению других, дело не только в экономической ситуации — просто проблемы всегда возникают, когда приходит время «платить по счетам».
Банки, конечно, могут пойти навстречу должнику в зависимости от конкретной ситуации. Например, если молодая девушка неожиданно выходит замуж, рожает ребенка, то, естественно, доходы сокращаются. Но если у нее есть образование или хороший опыт работы, можно предположить, что в будущем она сможет производить оплату без задержек.
Если человек аккуратно выплачивал кредит несколько лет, то он для банка не должник, а хороший заемщик, у которого возникли трудности. Тем не менее с точки зрения суда закон для всех одинаков, да и банк все-таки в первую очередь заинтересован в том, чтобы решить проблему. Поэтому, даже если остаток долга невелик, человеку в этом случае проще все-таки продать недвижимость, которая за это время успела вырасти в цене.
Если число должников будет расти, законодательство начнет отрабатывать механизм отсрочек. Ведь любое массовое явление заставляет рынок двигаться. Но в любом случае никакой банк не будет никому дарить деньги, заявляет специалист. «Рынок ипотеки — это рынок, регулируемый прежде всего государством. Пока государство не сможет защищать права кредиторов, а банки будут тратить деньги на многочисленные судебные тяжбы с должниками, у нас не будет развитого рынка ипотеки. Нельзя злоупотреблять конституционным правом гражданина на жилье. Если человек занимает деньги, то до полной выплаты кредита он не имеет прав на жилье».
Напомним, что сегодня рядового гражданина защищает Закон об ипотеке, одна из статей которого гласит, что взыскать залог невозможно, если долг заемщика «незначителен», а размер взыскания «несоразмерен стоимости заложенного имущества».
Специалист советует: чтобы не стать должником во время кризиса в случае увольнения или сокращения, необходимо при получении кредита прописать этот пункт в страховом договоре. В этом случае, если человек лишится работы, страховая компания выплатит за него долг банку, и по крайней мере жилье у него уже не отнимут.
Кроме того, страховой договор обязательно защищает от риска утраты заемщиком трудоспособности (в случае болезни или смерти) и форс-мажорных обстоятельств (пожара, землетрясения и т.д.). Также договор страхует от риска утраты объекта недвижимости (например, если приобретенное жилье оказалось «нечистым» с юридической точки зрения не по вине покупателя).
Некоторые эксперты утверждают, что рынок ипотеки в России уже фактически перестал существовать, так как большинство банков закрыли свои программы кредитования жилья, а остальные — максимально ужесточают условия.
Так, сроки кредитования сократились с 30 до 15 лет, первоначальный взнос должен составлять не менее 30-50 % суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не должна превышать 45 % дохода заемщика. Как отмечают эксперты, сегодня банки удовлетворяют не 80-85 % обращений, как еще три месяца назад, а не более 40 %, а по некоторым данным — и вовсе 8-10 %.
Однако специалисты банков уверяют, что даже сейчас ипотечный кредит человек может получить независимо от того, находится ли его профессия в «зоне риска» по безработице.
Тем не менее, добавляют они, ситуация кризиса – это не лучшее время для открытия ипотечного кредита в несколько миллионов. Лучше взять займ «на улучшение жилищных условий». Например, продать старую квартиру и, добавив кредитные средства, купить новую.
foto/www.prometei-r.ru
Источник: http://gorod55.ru | 
