Финансовый кризис

Кризис изменил отношение россиян к зарубежной недвижимости. Сегодня особое внимание уделяется финансовым аспектам: люди хотят, чтобы новая собственность не легла слишком тяжелым бременем на их бюджет. А если еще и удастся на ней заработать – вообще замечательно. Продавцы конъюнктуру уловили, и предлагают варианты, удовлетворяющие подобные запросы: речь идет, прежде всего, о различных схемах, при которых купленная недвижимость сдается в аренду.

Проблема в том, что подобные схемы (как и все на этой земле) могут быть хорошими, а могут и не очень. В этих ворпосах и пытался разобраться корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Лизбэк - тридцать три удовольствия плюс доход

Заметим сразу, что далеко не все покупатели заграничного жилья стремятся на нем зарабатывать. Как свидетельствует Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, клиенты агентств, специализирующихся на элитном жилье, этим вопросом не интересуются. Ограничения, которые схема leaseback накладывает на хозяина жилья, богатых покупателей не устраивает. Они предпочитают распоряжаться своей собственностью и ни от кого не зависеть. Поэтому leaseback - удел потребителей поскромнее, тех, кто думает в первую очередь о заработке, а во вторую - о собственном отдыхе с комфортом.

Схема лизбэк (leaseback) на сегодня наиболее совершенна из всех подобных существующих схем. Она появилась в 1976 году во Франции – в тот период французская туристическая отрасль остро нуждалась в деньгах, и государство решило поощрить инвесторов таким нестандартным методом.

Главной «изюминкой» французского лизбэка является государственная поддержка и государственные же гарантии. «Строительство (а приобретаются по этой программе исключительно новые объекты, причем в стадии строительства) застраховано, и риска того, что возводимое здание не будет завершено, просто не существует, - говорит Игорь Индриксонс, директор департамента зарубежных инвестиций компании "IntermakSavills". – Второй момент: существенные налоговые льготы. Вообще, НДС при покупке новостройки во Франции – один из самых высоких в Европе: 19,6%. Но при приобретении по программе лизбэк вам его полностью возвращают. Точнее, схема более хитрая: каждый год вам списывают 1% НДС, и в итоге получается, что за примерно 20 лет он выбирается полностью. Но если собственник захочет выйти из программы до этого срока – не вопрос. Просто придется заплатить оставшуюся часть налога».

Еще одной приятной особенностью является то, что все цифры известны заранее. «Договор, по которому покупатель недвижимости сдает ее в аренду управляющей компании, заключается, как правило, на срок от 5 до 11 лет», - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости "Gordon Rock". «Доходность по договору – гарантированная, - уточняет  Денис Евсеев, управляющий партнер компании "Kingsland". – Она не зависит от того, на какой срок удавалось сдать объект. Кроме того, управляющая компания берет на себя все расходы и несет все риски, связанные с арендой: если недвижимости был нанесен ущерб, компенсировать будет управляющий».

Также в высшей степени радостным для покупателя обстоятельством будет и то, что он может пользоваться недвижимостью самостоятельно. Стандартный договор лизбэка отводит на это четыре недели в году – как правило, одну неделю в «высокий сезон» и три – в прочие. При желании (если нет потребности в деньгах, а хочется, напротив, подольше жить в своей французской квартире) можно составить т.н. «специальный контракт» (mandat de gestion), по которому недвижимость сдается управляющей компании только на шесть месяцев и один день ежегодно. «Но данный вариант применим не во всех случаях, - предупреждает Денис Евсеев («Kingsland»). – Юристу управляющей компании придется доказать налоговым органам, что в данном случае leaseback применяется законно, а не служит исключительно для ухода от налогообложения».

…И о главном – о деньгах. Во всем мире недвижимость принято покупать в ипотеку – и leaseback не является исключением. При стандартных условиях (кредит на 20 лет, на 60-70% от стоимости жилья) получается, что доходы от аренды покрывают все платы по кредиту. Покупатель еще и остается в выигрыше: на вложенные собственные средства он получает доход – обычно в размере 3-6% годовых.

Благотворительность? Нет, расчет!

Можно поспорить, что нарисованный в предыдущей главе «портрет дамы в розовом» вызвал у читателей подозрения. Уж слишком все хорошо: и защита со стороны государства, и гарантированная доходность, и возможность самостоятельного проживания… Россиянам, которые за последние два десятилетия получили немало хороших «прививок от иллюзий», все это не может не показаться странным. Поэтому разъясняем, какие выгоды имеют здесь другие участники процесса.

Государство. Оно, как уже говорилось выше, заинтересовано в развитии туристической отрасли. «Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, и только «высокого уровня» (residence high-end tourism or business)», - напоминает Андрей Кучин, генеральный директор компании "Prime Time Realty". Каждый путешественник, посещающий страну и способный арендовать подобные апартаменты – это воистину «курица, несущая золотые яйца»: он и сувениров накупит, и в дорогих ресторанах пообедает, и всевозможными сервисами воспользуется. «Собственно, ради развития туризма государство и пошло на такие «налоговые жертвы» в пользу инвесторов, - говорит Ирина Дюпор, соучредитель компании "IMMOCONCEPT" (Франция). – И эта политика оправдала надежды государства».

Управляющие компании. Тут благотворительность тоже не при чем. Во-первых, фирмы, работающие с лизбэком, сами получают налоговые льготы. Во-вторых, им достаются в управление первоклассные объекты, причем на многие годы вперед. Рассчитывая рентабельность, управленцы, естественно, считают и собственные траты, и будущие доходы. Так что волноваться, что эти компании станут работать себе в убыток, не стоит.

Правда, потенциальному покупателю следует проявить осторожность и не соблазняться на чересчур привлекательные предложения. «Еще 10 лет назад можно было получать 7% годовых, теперь честная программа – это 4,5-5,5%, - отмечает Ирина Дюпор. – Если предлагают более 6%,
надо сильно опасаться за жизнеспособность проекта. Есть предложения по 3%, но это имеет смысл только с четырьмя неделями личного пользования».

Сурогаты - качественные и не очень

В этой статье постоянно говорится о Франции. И не случайно: только там leaseback является государственной программой. «Попытки внедрять нечто похожее предпринимаются в ряде других стран – Швейцарии, Германии, Великобритании, - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании "Новое качество". – Но только во Франции процесс контролируется государством, на каждый одобренный объект действует страховка, а в случае банкротства застройщика государство берет на себя обязанности по поиску нового. И только во Франции клиентам leaseback предоставляются налоговые льготы и вычеты».

Все, что предлагается в других странах, является, по существу, лишь соглашением покупателя недвижимости с управляющей компанией. «Нет законодательной базы, поэтому там можно получить только доверительное управление, - категоричен Денис Евсеев («Kingsland»). – Управляющие компании можно найти везде, но законодательных гарантий не будет».

Вопрос, соответственно, переходит в плоскость цивилизованности рынка данной страны, наличия на нем проверенных, дорожащих своей репутацией управленцев. В Западной Европе все это наличествует. В Восточной – куда в меньшей степени. Поэтому приобретать квартиру, к примеру, в Болгарии с надеждой на стабильный арендный доход как минимум наивно. Следует четко понимать, что в конечном итоге заплатить должны будут арендаторы. А если их нет (в смысле, на рынке и купли-продажи, и аренды затоваривание), то и взяться доходам от аренды неоткуда. Что бы вам ни пели сладкоголосые агенты по продажам…

В Израиле, рассказывает Михаил Аронов, агент по недвижимости компании Re/Max "Blue-White" (Изпаиль), доход от аренды квартир составляет 4-8% годовых, офисных зданий и других крупных объектов – в среднем 8% годовых. Часто объекты продаются уже с действующими долгосрочными договорами аренды. Но такой «праздник жизни» (это автор уже от себя) объясняется исключительно тем, израильский рынок продолжает расти – даже в нынешние времена, когда во всем остальном мире кризис. Соответственно, помещений под аренду не хватает, а арендаторы рады «зацепиться» за помещения на годы вперед. Но стоит ситуации измениться (спаси и помилуй Иегова, конечно, от такого безобразия – но всякое в мире бывает), как от всех «гарантий» не останется и следа.

И о перспективах

У классического (т.е. французского) лизбэка они самые радужные: строятся все новые объекты, растут туристические потоки и т.п. Что до других стран, то тут все не так однозначно. Поскольку лизбэк, как уже сказано много раз, основывается в первую очередь на государственных гарантиях, для его появления требуется воля этого самого государства. Чтобы правительство, осознав необходимость, нашло в себе силы обуздать самого себя – снизить налоги. История показывает, что собственные аппетиты власть имущие всегда уменьшают очень неохотно. Для того, чтобы правительство решилось на подобное, нужно какое-то чрезвычайное стечение обстоятельств.

Предложения "гарантированной ренты" в разных странах